3 عوامل تحدّد قرارك في شراء منزل أو استئجاره

يعد عام 2006 حداً فاصلاً بالنسبة لقطاع العقار في الولايات المتحدة الاميركية، حيث كان الامر سهلاً على الاميركيين للاختيار بين شراء منزل أو استئجاره، ولكن تداعيات ازمة الرهن العقاري التي بدأت في تلك الفترة أدت إلى انهيار السوق العقارية وأصبح خيار استئجار منزل أفضل بكثير من امتلاكه ضمن ثلاثة عوامل تتلخص في الرافعة المالية والعرض والطلب والمزايا الضريبية.

ويعد قرار الشراء الخيار الافضل في وقت ما قبل الازمة طالما ان الشخص قرر ان يقيم في المكان لأربع سنوات على الأقل، ويعود ذلك اساساً لأسباب عدة منها: تقييم العقار، فقد ارتفعت قيمة المنازل بين 5٪ الى 6٪ في العام، كما ان فائدة الرهن مخصومة من الضريبة، وعندما تبيع العقار لا يلزمك ان تدفع الضرائب اذا كان ثمن البيع لا يزيد على 500 الف دولار أميركي، بالإضافة أيضاً الى ان دفع قيمة ايجار المنزل يعني انك تسدد في تكلفته دون تملّكه، عكس الدفع مقابل الرهن، فيعني انك تدفع لكي تمتلك آخر الامر.

ولكن الوضع الان قد اختلف لمصلحة استئجار المنزل بدلاً من تملكه، خصوصاً مع استمرار تراجع أسعار المنازل منذ ثلاث سنوات، اذ يقدر مؤشر اسعار المنازل «شيلر هاوزنغ انديكس» هذا التراجع بما يقارب 33٪ بين الذروة في عام 2006 الى الربع الاول للعام الماضي، وايضاً لعوامل أخرى مثل الصيانة والتأمين فإن الشراء يكلف اكثر من الايجار، ولهذا فاذا اشتريت منزلاً عام 2006 فستعيش كابوساً رهيباً لأنك ستدفع تكاليف إضافية كل شهر لكي تتملك في النهاية عقاراً تتناقص قيمته باطراد.

ويعد الوضع الراهن محيراً لمن يريد امتلاك عقار او استئجاره، ولابد من مراعاة بعض الاسس عندما تقرر امتلاك أو تأجير منزل منها الرافعة المالية، والعرض والطلب، والمزايا الضريبية.

الرافعة المالية

وتعني الرافعة المالية تخصيص جزء صغير من المال وتكليف شخص آخر ليدفع ثمن العقار بدلاً عنك.

ولا يجدي هذا الاسلوب إلا في حالة واحدة وهي عندما ترتفع قيمة العقار الذي ستشتريه بفارق أكبر من سعر الفائدة الذي تدفعه، فاذا كنت تدفع 5٪ سعر فائدة للرهن، فإن صفقتك ستكون رابحة اذا كانت قيمة المنزل الذي اشتريته ترتفع بأكثر من 5٪ في العام.

بيد ان استخدام الرافعة المالية لن يجدي نفعاً اذا كانت قيمة ما اشتريته تتناقص باستمرار، ولهذا السبب فإن تمويل عطلة أو ملابس أو حتى سيارة يعتبر أمراً سيئاً، إذ ان قيمة هذه الاشياء تنقص في لحظة الشراء نفسها، كما ان دفع الفائدة يجعل الخسارة أكبر. ولهذا ينبغي ان لا تتخذ قرار الشراء أو التأجير الا اذا علمت ان أسعار المنازل من المحتمل ان تزيد.

العرض والطلب

لابد من دراسة السوق عند الشراء، فعندما نرى أمام اعيننا انخفاضاً في اسعار المنازل أو السوق المالية، لا يعني ذلك انه الوقت المناسب للشراء، فإن العرض والطلب هو الذي يحدد سعر كل شيء بما في ذلك اسعار المنازل، إذاً كيف تتعرف الى ازدياد او انحسار الطلب على المنازل؟ والاجابة هي: من خلال الوظائف، فاذا كانت الوظائف متوافرة فان عدد السكان سيتزايد وسيزيد بالطبع الطلب على المنازل الامر الذي يرفع من قيمة المنازل.

ووفقاً لإحصاءات مكتب العمل فان معدلات البطالة في جنوب فلوريدا 12٪ وهو ما يعتبر اكثر بـ20٪ من أي مكان اخر في اميركا، اما في رابيد سيتي فإن معدلات البطالة تصل الى 4.3٪ اقل من نصف مما هو عليه الحال في عموم اميركا (9.6٪)، وهذا يعني ان أسعار المنازل في رابيد سيتي أكثر استقراراً، ومن المحتمل ان ترتفع بمعدلات أكبر مما هو عليه الحال في ميامي.

وهناك طريقة اخرى لقياس الطلب تتمثل في الاتصال بمكاتب العقارات المحلية وسؤالهم عن مقدار الزمن الذي تظل فيه المنازل معروضة، وهل الاسعار المقترحة قريبة لواقع الامر؟ والوضع المناسب هو ان تكون اسعار الشراء قريبة من الاسعار المقترحة من قبل البائع وان يكون زمن العرض قصيراً جداً.

أما بالنسبة للعرض فيمكنك سؤال وكلاء العقارات عن عدد المنازل المعروضة للبيع والتي لم يتم شراؤها حتى الان، فكلما كان العرض اقل كلما كان ذلك مناسباً لك للشراء. وينبغي ان تستكشف ما اذا كانت معدلات البطالة تتحسن، وما اذا كان عدد السكان يتزايد، أو ان السوق يتراجع تدريجياً، وهل معدلات المنازل غير المباعة تتناقص؟

المزايا الضريبية

ويعتبر الاميركيون المزايا الضريبية لامتلاك منزل حقاً تاريخياً، ولكن في الوقت الذي اصبح فيه عجز الموازنة محط اهتمام واشنطن فإن مثل هذا الحق قد لا يظل كما هو، فوفقاً لمكتب موازنة الكونغرس فإن الدعم الحكومي لامتلاك المنازل وصل العام الماضي الى 320 مليار دولار - ويعتبر حداً نهائياً. وفي الوقت الذي من المحتمل ان تظل فيه فوائد الرهن العقاري بعيدة عن دائرة الخطر (على الاقل في المستقبل المنظور) فإن هناك عناصر حاسمة في السياسة العامة قابلة للتغير، فعلى سبيل المثال، ان الرهونات ذات المعدل الثابت على مدى الـ30 عاماً الماضية، تعتمد على الضمان الحكومي. ولكن اذا نظرنا الى حالة دافع الضرائب الذي يخسر مليارات الدولارات بسبب الرهون العقارية فمن المحتمل ان تكون مثل هذه الرهونات قصيرة وتتضمن معدلات فوائد كبيرة وتتطلب دفعات مقدمة كبيرة، فاذا حدث مثل هذا التغيير فإن ذلك من شأنه ان يساعدك على شراء منزل اليوم.