«المحكمة العقارية» تنظر 2656 قضـية في 25 شهراً
قال رئيس المحكمة العقارية بمحاكم دبي، القاضي عبدالقادر موسى، إن «عدد القضايا العقارية التي سجلت في المحكمة منذ تأسيسها قبل 25 شهراً، بلغ 2656 قضية، منها 2566 قضية كلية (تزيد قيمتها على 100 ألف درهم)، و90 قضية جزئية (تقل قيمتها عن 100 ألف درهم)».
وأضاف أن «عدد القضايا التي سجلت منذ بداية العام الجاري وحتى نهاية سبتمبر الماضي بلغت 784 قضية، فيما بلغ عدد الدعاوى المسجلة العام الماضي 1723 قضية، وشهدت الأشهر الأربعة الأخيرة من العام 2008 (منذ تاريخ تأسيس المحكمة) 149 قضية».
وكشف أن «الدعاوى التي سجلت في المحكمة على الشركات التي مقرها الرئيس دبي والمستمرة في العمل حتى الآن لم تتعدَ 5٪ من إجمالي القضايا، فيما أقيم معظم الدعاوى بحق الشركات الأجنبية العاملة في دبي، إذ علّقت أغلبيتها العديد من المشروعات أو ألغتها»، لافتاً إلى أن «عدد الدعاوى العقارية لا يمثل الجزء الأكبر من الدعاوى القضائية، إذ تتساوى والدعاوى المدنية، وتفوقها التجارية والعمالية»، وتابع «قياساً على عدد الدعاوى، تراوح نسبة القضايا العقارية بين 15 و20٪ من إجمالي القضايا المنظورة في محاكم دبي».
الفصل في القضايا
وأوضح موسى أن «سرعة الفصل في القضايا العقارية حققت معدلات جيدة خلال العام الجاري، إذ بلغت نسبة القضايا التي استغرقت بين ستة أشهر وسنة نحو 33.7٪ من إجمالي القضايا التي صدرت بحقها أحكام، في حين سجلت القضايا التي استغرقت من ثلاثة إلى ستة أشهر نحو 27.5٪، وبين شهر وثلاثة أشهر 18.9٪، وبين سبعة أيام إلى 31 يوماً ما نسبته 2.5٪، في الوقت الذي بلغت القضايا العقارية التي تجاوز الحكم فيها حاجز العام نحو 17.2٪».
واستطرد «العام الماضي كانت النسبة الأكبر في الحكم للقضايا التي تستغرق بين ثلاثة إلى ستة أشهر بنسبة 27٪، فيما استحوذت القضايا التي تستغرق بين ستة أشهر وسنة نحو 24.8٪، وبين شهر إلى ثلاثة أشهر نحو 23.4٪، فيما بلغت القضايا المحسومة خلال سبعة أيام إلى 31 يوماً 5.7٪، في حين بلغت نسبة القضايا التي تجاوزت السنة نحو 19٪».
وأكد أنه «على الرغم من أن معدل الفصل في القضايا يُعد جيداً مقارنة بالقضايا الأخرى، إلا أن المحكمة تعمل بشكل كبير على تقليص هذه المدة وتضع ذلك ضمن أولوياتها»، مشيراً إلى أن «من ضمن الخطوات التي اتخذتها المحكمة في هذا الصدد، إنشاء لجنة خاصة للقضايا التي تجاوزت العام، في محاولة لإنجازها سريعاً».
| الكل تحت القانون قال القاضي عبدالقادر موسى، إن «المحكمة العقارية كانت تستقبل منذ فترة طويلة العديد من الأشخاص الراغبين في الاستفسار والسؤال، حول مدى جدية المحكمة وإلزام أحكامها للشركات الحكومية، والشخصيات البارزة، وهذا ما نؤكده من خلال العديد من الأحكام الصادرة بحق مؤسسات حكومية، وتم تنفيذها، فالكل يخضع للقانون في الإمارات والجميع يحترمه، والثقة والصدقية تدفعان المستثمرين المحليين والأجانب إلى القطاع العقاري لعدالة ودقة التقاضي في البلاد»، مشيراً إلى أن «سرعة الفصل في الدعاوى تجعل الأشخاص يطمئنون إلى استعادة حقوقهم بسرعة، فضلاً عن التشريعات التي تلزم دائرة الأراضي والأملاك المطورين بها، مثل حساب الضمان الذي يحفظ أموال المستثمرين من أيدي المطورين». |
أكثر من طرف
ولفت موسى إلى أن «من أكثر القضايا التي واجهتها المحكمة، قضايا ترفع ضد خصم ويتبين لاحقاً أن الخصم عبارة عن أكثر من طرف، وكل طرف لا يعلم عن الآخر شيئاً، إذ نجد أن المطور العقاري يسوّق عن طريق مطور فرعي، والمطور الفرعي يستخدم شركة وساطة عقارية، ثم إلى المشتري، ما يجعل هناك ثلاث جهات تبيع، وثلاث جهات في الدعوة القضائية تمثل الخصم، وتالياً يجب الوصول إليها، ففي بعض الحالات يبيع الوسيط من دون علم المطور، ما يعني أن المطور ليس له علاقة بالدعوة، وأخرى يمنح المطور حق البيع للوسيط، ويكون المطور هو المسؤول في نظرنا، وأخرى لا يمتلك المدعي غير إيصال دفعة مقدمة، وكل هذه الاجراءات في تحديد الخصم تستغرق وقتاً إضافياً، ما يزيد من فترة الفصل في القضية».
وأشار إلى أن «هناك دعاوى عدة مرفوعة من الإمارات الأخرى، إذ يسمح القانون بقبول مثل هذه الدعاوى ما دام مقر المطور في دبي»، موضحاً أن «الدعاوى المرفوعة من الإمارات الأخرى تمثل نسبة بسيطة من إجمالي عدد القضايا المحلية».
فسخ العقود
وحول نوعية الدعاوى المرفوعة، قال موسى: «مع بداية عمل المحكمة في أغسطس ،2008 كانت أغلبية القضايا تدور حول بطلان العقود غير المسجلة في دائرة الأراضي والأملاك في دبي، إلا أن المطورين انتبهوا إلى هذه المشكلة وسجلوا أغلب العقود، لتتحول نوعية القضايا مع تداعيات (الأزمة العالمية) إلى فسخ العقود»، لافتاً إلى أن «نحو 99٪ من القضايا المرفوعة في العامين الماضيين كانت تدور حول فسخ العقود».
وبين أن «النسبة الأكبر من الدعاوى تأتي من الأفراد وليس الشركات، فتراجع أسعار العقارات خلال الفترة الماضية، اضطر العديد من المشترين إلى الرجوع في عقودهم، إذ بات يمثل استكمال عقد ما خسائر أكثر من الاستمرار به؛ وحالياً تدور جلّ القضايا حول مواعيد التسليم، واختلاف التصاميم، أو تبديل الوحدات».
وأضاف أن «المحكمة عيّنت خبيراً عقارياً من دائرة الأراضي والاملاك لمعاينة المشروع العقاري ونسب الإنجاز وإعداد تقارير عن وضعه، إذ حدد القانون بعض المعدلات والنسب التي يجب أن تراعى من جانب المشتري والمطور»، وأردف «هذه البنود تتسبب في تأخير الأحكام في بعض الحالات، إذ يحتاج الخبير إلى فحص الأوراق والخرائط، وموقع المشروع ومدى التزام المشتري بدفعاته، وهل توقف المشروع أم أنه مازال مستمراً، ونحن نسعى بكل جهد إلى تقليص وتسريع هذه الخطوات في محاولة لتقليص زمن الفصل في القضايا».
نظام جديد
وأوضح موسى أن «هناك نظاماً جديداً تستخدمه المحكمة بالتعاون مع دائرة الأراضي والاملاك للاستعلام المبكر عن الدعاوى لتسريع الفصل في القضايا، من خلال إعطاء المشتكي خطاباً للدائرة يوضح بيانات المشروع ونسب الإنجاز ووضعية الشركة ووضعية العقد المبرم، وبدأنا العمل بالنظام منذ مارس الماضي، وهو يعمل بشكل جيد الآن وحقق أهدافه المرجوة».
وحول لجوء المشتكين إلى المحكمة وترتيب الخطوات التي يجب أن يتبعوها في سبيل رفع الدعوى، قال إن «هناك طريقتين لتقديم دعوى، إما عن طريق دائرة الأراضي والأملاك في دبي بعد محاولة التسوية بين طرفي النزاع، أو بشكل مباشر من خلال التوجه إلى المحكمة التي تطلب من الدائرة ــ من خلال كتاب رسمي ــ الحصول على تفاصيل المشروع ومراحله ونسب الإنجاز حتى تتمكن المحكمة من البت في القضية».
ولفت إلى أن «المحكمة لم يرد إليها أي دعاوى جماعية، إلا في حالات نادرة يتقاسم فيها الملاك عقداً واحداً»، مشدداً على أن «الدعاوى الجماعية لأكثر من فرد في مشروع واحد غير مقبولة، إذ تختلف بنود كل عقد عن الآخر، وكذلك المواصفات والتغييرات والتجاوزات أو مواعيد التسليم، فكل عقد قائم بذاته، ولا نستطيع وضع العديد من العقود على القضية نفسها».
وقال إن «رسوم القضايا العقارية تعد مرتفعة، إذ تحسب كنسبة من قيمة العقد تراوح بين 5 و7.5٪ بحد أقصى 30 ألف درهم، إلا أن أغلبية القضايا تصل إلى الحد الأقصى، بسبب ارتفاع قيمة العقارات المتنازع عليها».
مراجعة سنوية
وحول الآراء التي ترى أن المحكمة العقارية بحاجة إلى قوانين جديدة لضمان المرونة والدقة، أكد موسى أن «الخطة الاستراتيجية التي وضعتها المحكمة تتصدرها مراجعة التشريعات ومناقشتها، من خلال جهة مخولة، واقتراح التعديلات عليها من خلال الأحكام الصادرة، وتتم مراجعة هذه التعديلات بشكل سنوي، خصوصاً أن المحكمة العقارية لاتزال تجربة جديدة على المنطقة بشكل عام، لذلك نحن في إطار التطوير والتعديل بشكل دائم». وبين أن «الأحكام الصادرة من المحكمة العقارية بحق المدانين هي أحكام مدنية لا تستوجب الحبس، فعلى سبيل المثال، إذا تم فسخ العقد نلزم الطرف المدان بسداد كامل الأموال المستحقة، وإذا لم يقم بالدفع نتحفظ على أمواله أو الأصول الخاصة به، سواء كان شخصاً أو شركة أو مؤسسة، وفي النهاية نلجأ إلى الحبس في حال عدم السداد أو عدم وجود ممتلكات يتم التحفّظ عليها نوعاً من الضغط لتنفيذ الحكم، والحبس يكون مؤقتاً يبدأ من ستة أشهر، ويجدد حسب رؤية القاضي لحالة الشخص».