مشروع لتعـديل قانون الإيجارات في دبي.. والتنفيذ خلال شهر

اتفق مستأجرون وعقاريون على أن تأخر لجنة فض المنازعات الإيجارية بدبي في حسم القضايا المعروضة أمامها، يكلف الكثير من الوقت والمال، لافتين إلى أن الفترات الزمنية المستغرقة للفصل في النزاعات الإيجارية في دبي، تستقطع أوقاتاً طويلة تراوح بين ستة أشهر وعام.

من جانبها، كشفت اللجنة عن تقدمها بمشروع تعديل قانون الإيجارات لحكومة دبي، يضم بنوداً تهدف إلى تسريع الفصل في المنازعات، وتراعي التغيرات التي تشهدها السوق العقارية، إضافة إلى إتاحة الاستئناف للأطراف التي لا تقبل قرارات اللجنة، والبت فيه خلال ثلاثة أيام، متوقعة أن يتم العمل به خلال شهر.

وأشارت اللجنة إلى أنها فصلت في 4000 قضية خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الجاري، استحوذ «التخلف عن السداد» على الحصة الكبرى بنحو 90%، فيما بلغت نزاعات الزيادات الإيجارية 5%.

وتفصيلاً، قال المستأجر، حمد خميس، إن مالك الشقة التي يقطن فيها رفع دعوى بحقه للجنة فض المنازعات الإيجارية، يطالبه فيها بإخلاء الوحدة، على الرغم من سداد كامل دفعات الإيجار.

وأضاف أن سبب الدعوى كان رفضه زيادة الإيجار التي اقتربت من 30%، لافتاً إلى أن المالك لم يقبل تحصيل الإيجار منذ تقديم القضية إلى اللجنة التي أخذت برأيه وتركت الأسباب المقدمة.

وأشار إلى أن «اللجنة استغرقت وقتاً طويلاً لحسم القضية، ليتم البت فيها لمصلحة المؤجر، مع أن الذنب الذي اقترف هو عدم قبول الزيادة الإيجارية».

بدوره، روى المستأجر، أحمد العلي، أنه تقدم بشكوى للجنة فض المنازعات، التي استغرقت الكثير من الوقت للإخطار، ولم يبت في القضية إلا بعد ستة أشهر تقريباً، لافتاً إلى أن التأخر يشجع المؤجرين في التمادي بإهمال أعمال الصيانة، والالتزام بحقوق المستأجر.

أما المستأجر، خالد سيف، فذكر أنه تقدم بشكوى، لكن مر أكثر من شهر ولم يتم استدعاء المؤجرالأمر الذي دفعه لمحاولة التصالح مع المالك، مؤكداً أن التأخر في مثل هذه القضايا يكلف الكثير من المال والجهد.

من جهة أخرى، قال المدير الإداري في شركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن «لجنة فض المنازعات الإيجارية في دبي، تمثل ثقلاً كبيراً للسوق، إلا أن أكبر العقبات التي تقف بين اللجنة وأطراف النزاع حالياً، هو الوقت المستغرق لحسم القضايا، إذ تستغرق بعض القضايا بين ستة أشهر وعام».

وأضاف أن «هذا الوقت الطويل للفصل بين النزاعات العقارية، يكبّد المؤجرين كثيرا من الخسائر، إذ انهم غالباً لا يحصلون على أموالهم، ويتبع ذلك اللجوء إلى المحاكم، وفي حال هروب المستأجر، فإن الخسائر تكون مضاعفة».

وأوضح الوادية أن «الرسوم التي تتقاضها اللجنة مرتفعة، مقارنة بالزيادات الإيجارية التي توضع على المستأجرين»، مشيراً إلى أن العديد من المستأجرين لا يلجؤون إلى اللجنة، توفيراً للرسوم.

وأكد أن «العديد من المستأجرين، أصبحوا ــ بسبب تلك الرسوم ــ يفضلون تغيير السكن، أو الاستجابة لزيادة المؤجرين، بدلاً من التقدم بشكوى».

وقال إن «اللجنة تنظر بمزيد من الاهتمام للآراء الشخصية للمتنازعين، في وقت يجب أن تفصل في قضايا المتنازعين بناء على الدلائل والبراهين، إضافة إلى اعتماد الحكم على شخص القاضي أو المحكم».

ولفت الوادية إلى أنه «يجب على اللجنة أن تنشئ مسودة للقانون تضم التغيرات التي يشهدها السوق، من فترة إلى أخرى، وأن تأخذ بعض المعطيات في حسبانها مثل تبريد المناطق، ورسوم الخدمات، وغيرها من الأمور التي لا تلتفت إليها اللجنة في حال الحكم في النزاعات».

من جانبه، أكد مدير العقارات في شركة «بالحصا» للعقارات، ماجد الآغا، أن «هناك بعض السلبيات التي نواجهها في فض النزاعات، أبرزها طول وقت الفصل، وتنفيذ القرارات، والرسوم المرتفعة، وتعارض القضايا في حال وجود قضية عمالية للوحدات التجارية»، لافتاً إلى أن «هناك حالات تأخر واضحة تزيد تنفيذ القرارات فيها تصل إلى عام كامل».

ويتفق مدير الأصول في شركة «أي بي» العقارية، ماثيو تيري، مع نظيريه في الوقت المستغرق لفض المنازعات الإيجارية، قائلاً إن «طول الوقت أصبح أكبر العقبات أمام أداء اللجنة، التي شكلت بالأساس للفصل في النزاعات بمعدلات أسرع من المحاكم».

وفي المقابل، أكد رئيس لجنة فض المنازعات الإيجارية في بلدية دبي، سعيد الكندي، أن «الهدف الرئيس الذي تأسست اللجنة من أجله، هو إنهاء النزاعات الإيجارية في أسرع وقت، نظراً لطول الوقت المستغرق في حال عرضها على المحاكم، وهذا الهدف هو ما نسعى إلى تحقيقه»، مؤكداً أن اللجنة طورت أداءها مرات عدة في سبيل هذا الهدف، ولتلاشي المعوقات.

وأضاف لـ«الإمارات اليوم» أن «اللجنة طورت وعدلت قانون الإيجارات ثلاث مرات منذ عام 1974، لتفادي العقبات التي ظهرت من خلال تجارب عملية، ومتغيرات تشهدها السوق العقارية».

وكشف الكندي أن «اللجنة أعدت وتقدمت بمشروع لتعديل قانون الإيجارات المعمول به خلال الأسابيع القليلة الماضية، للعرض على حكومة دبي للمراجعة والموافقة»، متوقعاً أن يتم العمل بالقانون الجديد قبل نهاية سبتمبر الجاري.

وأوضح أن «مشروع تعديل القانون جاء بناء على المتغيرات التي استشعرت بها اللجنة، لتسريع الوقت المستغرق في فض النزاعات، إضافة إلى وضع بند لحق الاستئناف للأطراف التي لا تقبل بقرارات اللجنة، على ألا يستغرق النظر في الاستئناف أكثر من ثلاثة أيام، للوصول إلى قرارات مرضية في أسرع وقت ممكن».

وأكد أن «عقد الإيجار يحكم نفسه بنفسه، إذ تعتبر الشروط الموقع عليها شريعة المتعاقدين، ولا يتدخل القانون إلا في حالة عدم الالتزام بنصوص العقد»، لافتاً إلى أن «الشروط التي يتم التوقيع عليها، تكون وثيقة بين الطرفين، ما لم تخالف هذه الشروط القوانين، أو النظام العام».

ذكر الكندي أن «إجمالي القضايا التي تم الفصل فيها منذ بداية عام 2013 حتى نهاية أغسطس الماضي، بلغت نحو 4000 قضية، استحوذ (التوقف عن سداد الدفعات الإيجارية) الحصة الكبرى، متجاوزة 90%»، لافتاً إلى أن النزاعات الخاصة بزيادة معدلات الإيجار لا تمثل أكثر من 5% من إجمالي النزاعات.

وأشار إلى أن نسبة النزاعات الإيجارية تراجعت بنحو 50% خلال السنوات الخمس الماضية، عقب صدور قانون الإيجارات»، متوقعاً أن تسجل قضايا النزاعات الإيجارية تراجعاً ملحوظاً خلال العام المقبل.

وبين أن «اللجنة ستشكل أربع لجان فرعية للفصل في النزاعات قبل نهاية الأسبوع الجاري، ستكون قادرة على الفصل بين 35 و40 قضية يومياً، في محاولة لتسريع المدة اللازمة لفض النزاعات».

وحول تقصي الحقائق في النزاعات والفصل والتنفيذ، أوضح الكندي أن «اللجنة تطرق كل باب يمكن أن يوفر معلومات حقيقية، إذ تتواصل مع دائرة الأراضي والأملاك، وترسل لجاناً لرصد المبني، والوحدات المجاورة، وتقارير الجهات المعنية، للوصول إلى أفضل النتائج، من خلال دراسة واقعية للقضية».

وقال إن «ما نسعى إليه هو الرحمة والعدل، وتحقيق روح القانون»، مؤكداً أن «إرضاء جميع الأطراف أمر يصعب إدراكه، لكن اللجنة تحاول قدر الإمكان»، مستدركاً أنه يمكن لمن لا يقبل بحكم اللجنة التظلم والاستئناف في التعديل الجديد للقانون، ويتم تحويله للجنة أخرى حتى يكون لها رأي منفصل في فض النزاع.

وحول تعارض القضايا على الوحدة المؤجرة، قال الكندي إنه «في حالة معظم الوحدات التي تشهد حالات هروب للمؤجر رب العمل، فإن اللجنة تنتظر حسم القضايا الخاصة بالعمال قبل حسم النزاعات الإيجارية، إذ ليس من العدل أن يتم إخراج موظف من سكن العمل، لتوقف صاحب العمل عن الدفع، وبالتالي، فإنه لا يتم إخراج الموظف، ويحاسب صاحب العمل المستأجر على هذه المدة المستغرقة لفض النزاع».

وتابع: «في حال الوحدات التجارية، فإننا نعلم المستأجر، ونمنحه أسبوعاً للحضور، وفي حالة عدم الحضور أو التغيب، فإنه يتم الإعلام بالنشر، وتنفيذ الإخلاء في غضون 30 يوماً»، موضحاً أن مشروع تعديل القانون سيقلصها إلى 15 يوماً، على أن يتم تسييل الأصول، ويدفع للمؤجر من هذه الأصول، وذلك حفظاً لحقوق جميع الأطراف.

وأكد أن «القوانين واللجنة جاءت لفض النزاعات، فنحن نحدد القرار بما يتناسب وكل حالة».

أوضح الكندي أن «اللجنة تفاعلت مع ما نشرته جريدة (الإمارات اليوم) حول وضع بند (عدم تجديد عقود الإيجار) في العقود، ودرست هذه الحالات، ووضعت شروطاً جديدة، ألزمت المؤجر في حال الاستخدام الشخصي للوحدة السكنية، بضرورة تقديم ما يثبت عدم امتلاك وحدات أخرى، وتوضيح أسباب عدم تجديده للعقد»، لافتاً إلى أنه إذ كان المستأجر يقيم في الوحدة السكنية سنوات عدة، فإن موقف المؤجر سيكون أضعف.