عقاريون يدعون إلى توحيد معايير قياس مساحات الوحدات العقارية

طالب عقاريون بضرورة إقرار معيار لقياس مساحات الوحدات العقارية، نظراً للاختلافات بين المساحة الصافية والإجمالية، التي وصفوها بـ«الصارخة» في بعض الحالات، نتيجة عدم التزام المطورين العقاريين بطريقة احتساب الوحدات.

وبينوا أن هذه الممارسات تأتي للاستفادة القصوى من احتساب المساحات، أو لزيادة جاذبية العقار، من خلال زيادة المساحة الإجمالية على حساب السعر، مشيرين إلى أن هناك تجاوزت بلغت أكثر من 25% في فارق المساحات، في الوقت الذي ينبغي ألا تزيد على 5%.

وطالبوا الجهات المعنية بضرورة إيجاد طريقة موحدة لاحتساب المساحات، وإلزام المطورين بها، وتوفير المعلومات الكافية حول المساحات في عقود البيع، فضلاً عن حثّ المشترين على ضرورة التقصي والبحث عن المعلومات الخاصة بالوحدات قبل الشراء.

عقبة قال رئيس دائرة البحوث في شركة «جونز لانغ لاسال» الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، كريغ بلامب، إن «عدم وجود معيار محدد لقياس المساحات في دبي يمثل واحدة من أكبر العقبات التي تقف دائماً أمام تعزيز جاذبية القطاع أمام المستثمر الأجنبي، خصوصاً المؤسساتي، فضلاً رفع الثقة بفي السوق العقارية». وأضاف أن «الاختلافات بين المساحة الصافية والمساحة الإجمالية، باتت تتسبب في إزعاج كبير في حالة البيع والشراء، فأغلب البائعين والمطورين يعرضون ضمن المساحة الإجمالية، لكن المساحة الصافية تختلف بشكل ملحوظ، وليس هناك نسبة محددة لهذه الفوارق». وأكد بلامب أن «تضارب أرقام مساحات الوحدات العقارية المعروضة للبيع تسبب في إرباك الكثير، إذ يصل الفارق بين الوحدات إلى نسب كبيرة، ويخلق حالة من عدم اليقين بين المستثمرين». وبين أن «هذه الممارسات تأتي من قبل مطورين عقاريين للاستفادة من فارق السعر بين المساحات، أو كمحاولة لجذب المستثمرين من خلال عرض مساحات أكبر بمتوسط أسعار السوق السائد».

وتفصيلاً، قال المدير الإداري في شركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن «تحديد معايير قياس مساحات الوحدات العقارية في دبي، وإلزام شركات التطوير العقاري بتنفيذها، من المؤكد أنه سيحمل آثاراً إيجابية في سوق العقارات، ويحد من الممارسات السلبية لبعض المطورين، التي تستغل هذه الفروقات بين المساحات الصافية والإجمالية لصالحهم، من دون مراعاة مصالح القطاع العقاري».

وبين أن «دائرة الأراضي والأملاك في دبي قدمت رؤية لتوحيد القياس، تهدف إلى ضرورة توضيح المساحتين الإجمالية والصافية في عقود البيع، لتحد من هذه الممارسات غير المنضبطة، ولرفع مساحة الشفافية في عقود البيع والشراء، وزيادة الثقة بالقطاع العقاري، إلا أنها لم تطبق على أرض الواقع بعد». وأوضح الوادية أن «هناك أربع طرق متبعة حالياً لاحتساب مساحات الوحدات، الأولى المساحة الصافية من دون البلكونة، والثانية الصافية بإضافة البلكونة، ثالثاً المساحة الإجمالية التي تشمل مساحتي الشقة والجدران ومواقف السيارات الخاصة بالشقة، والأخيرة التي تقيس المساحة الإجمالية مضافاً إليها المساحات المشتركة، وهو ما يطلق عليه (الإجمالي الكلي)».

ولفت إلى أن «هذه الطرق تسمح باختلافات تكون صارخة في بعض الحالات، نتيجة عدم التزام المطورين بتحديد الصافي والإجمالي، وتترك مساحة كبيرة للفارق بينهما، الأمر الذي لا يتنبه إليه الكثير من المشترين، ويفاجؤون بعد ذلك بهذا الفارق»، مطالباً المستثمرين بضرورة البحث والاستقصاء حول الوحدات لمعرفة كل المعلومات للوحدة قبل شرائها.

وذكر الوادية أن «هذه الأساليب التي يتبعها بعض المطورين تأتي بالمقام الأول لزيادة الجاذبية، إذ يقدمون وحدات ذات مساحات كبيرة بأسعار أقل من السوق، لكنها فعلياً لا توافق معطيات السوق، وتكون أكبر من خلال المساحات غير الحقيقية».

إلى ذلك، قال مدير العقارات في شركة «بالحصا»، ماجد الآغا، إن «عدم وجود معايير محددة لقياس مساحة الوحدات العقارية، لاسيما السكنية، يحمل القليل من الشفافية، إذ تغيب المعلومات الصحيحة للمشترين بخصوص تفاصيل المساحات المشتركة والمخصصة للخدمات، ما يؤكد عدم معرفتهم بالمساحة الحقيقية التي يتمتعون بها». وأكد أن «على الجهات المسؤولة في دبي ضرورة توفير المعلومات المطلوبة للمشترين عن الوحدة وتفاصيل مساحة الخدمات، والمساحة الصافية بالشكل الذي يرضي قناعة المشتري، ولا يشعره بالتلاعب أو الغبن في عملية الشراء». وأوضح الآغا أن «عقلية المشتري لا تستوعب مفردات المساحة بالشكل المطلوب، الذي يوفر له القدر الكافي من معرفة المساحات الحقيقية، خصوصاً أن كلمة مساحة الخدمات (مطاطية) وتحمل الكثير من المعاني، ويمكن للمالك تحميل الكثير من الأشياء ضمن هذه المفردة».

ولفت إلى أن «من الضروري أن يتم تحديد الفارق بين سعر القدم داخل الوحدة، وسعر القدم للخدمات، وأن تضاف لكل وحدة نسبة وتناسب للمساحة الإجمالية للخدمات، مقابل كل وحدة عقارية، حتى يتم التوزيع بشكل عادل وشفاف».

وبين أن «زيادة الشفافية والثقة بالقطاع من شأنها أن ترفع من حجم الاستثمارات المتدفقة إليه، خصوصاً الأجنبية، فضلاً عن القضاء على الممارسات السلبية، كما أن من شأنها توفير قاعدة تحكم هذا اللغط والجدل حول معيار قياس المساحات للوحدات العقارية». من جانبه، قال مدير شركة «عوض قرقاش» للعقارات، رعد رمضان، إن «تحديد معايير القياس لمساحات الوحدات العقارية في دبي من شأنه أن ينهي الكثير من الممارسات السلبية، وأن يضيف مزيداً من نقاط الجذب للمستثمرين الدوليين».

وأوضح أن «تحديد معيار ثابت لقياس المساحات مع تحديد نسبة للفارق بين الصافي والإجمالي ضروري للغاية، إذ يستغل كثير من المطورين، وملاك البنايات هذا الفارق في تحصيل أكبر قدر من الأموال عبر احتساب المزيد من المساحات للمساحة الإجمالية».

وأضاف رمضان ان «هذا الفارق استغل بشكل سلبي، إذ ظهرت ممارسات لا يقبلها أحد في القطاع»، مبيناً أن «هناك حالات سجلت فارقاً بين المساحة الإجمالية والصافية تجاوز 25%، الأمر الذي يعني خسائر فادحة للمشتري، وفقدان نحو 20% من قيمة الوحدة فعلياً، إذ من المفترض ألا يزيد الفارق على 5%».

وأشار إلى أن «تحديد مقياس متفق عليه بين أطراف القطاع العقاري، من شأنه أن يرفع من جاذبية القطاع، ويزيد من الزخم الذي تشهده السوق حالياً، ويوطد الثقة في عمليات البيع والشراء، خصوصاً ما يتعلق بالمستثمر الأجنبي، الذي سيشعر بضمانه حقيقية ضد أي عمليات تحايل أو تلاعب بالمساحات».