خبراء: تداخل المصالح يهدّد مصداقية التقارير العقارية للشركات والمؤسسات الخاصة

طالب خبراء عقاريون بضرورة التدقيق على التقارير العقارية الصادرة عن مؤسسات وجهات مختلفة في الدولة عبر إشراف رسمي عليها، تجنباً للمشكلات الناجمة عن عشوائية إصدار التقارير بالسوق. وأكدوا أن التقارير العقارية التي تصدرها بعض الشركات حول السوق العقارية بدبي ينقصها الشفافية والدقة، مرجعين ذلك إلى تداخل المصالح، حيث يملك العديد من هذه الشركات أذرعاً إيجارية وتطويرية للعقارات. وطالبوا بضرورة إصدار تقارير حكومية معتمدة أو من جهات محايدة تعبر بشكل مستمر عن السوق العقارية بجانب مراقبة التقارير الصادرة عن الوضع العقاري في الدولة من جهات وشركات مختلفة. فيما لم يتسنى الحصول على رد رسمي من دائرة الأراضي والأملاك على الموضوع.

السوق العقارية

تحري الدقة في إعداد التقارير قالت كبيرة محللي الأبحاث في شركة «جيه إل إل»، دانا سلباق، إن «تحري الدقة في إعداد التقرير العقاري من الأهمية بمكان، بحيث تضعه الشركة على رأس أولوياتها»، مشيرة إلى أن الشركة تقوم بعملية جمع المعلومات اعتماداً على مصادر موثوقة فيها، ويأتي على رأسها البيانات التي تصدرها دائرة الأراضي والأملاك حول تصرفات الأراضي وحركة البيع والتأجير. وأكدت اتباع مبدأ الحيادية في صياغة هذه التقارير بحيث تقدم صورة واضحة ودقيقة عن السوق. ونوهت سلباق، إلى أن الأبحاث تختلف بحسب المعلومات المستهدفة من الدراسة أو البحث، فإذا كانت الدارسة تهتم بالمعروض العقاري في السوق على سبيل المثال، فإننا نقوم بزيارات ميدانية للمواقع العقارية ويتم من خلالها تجميع بيانات حول المشروعات قيد الإنشاء من خلال القيام بمقابلات شخصية مع المطورين لهذه المشروعات لإعطائنا فكرة عنها والمخطط لها وتوقيتات الإعلان عنها، وهذا ينطبق على جميع الأنشطة سواء أكان التقرير عن العقارات السكنية أو المكاتب، فضلاً عن استقصاء رأي الوسطاء العقاريين ووكالات التأجير في السوق لمراقبة متوسط الأسعار سواء أكان البيع أو التأجير.

وتفصيلاً، قال مدير المبيعات في شركة «سيليكت غروب»، هشام الأسعد، إن «التقارير العقارية لها أثر كبير في السوق ومن ثم يجب التدقيق في الجهات المصدرة لها»، مشيراً إلى أنه «اطلع على تقريرين عقاريين في الوقت ذاته أصدرتهما شركتان مختلفتان حول الوضع العقاري بدبي، فوجد أن كلاً منهما له وجهة مختلفة تماماً تجاه السوق العقارية بالإمارة، فالتقرير الأول أشار إلى أن الوضع مستقر، بينما ذهب التقريرالثاني إلى وجود تراجع كبير في السوق». وطالب الأسعد بضرورة توضيح الجهة التي تستقي منها هذه المؤسسات المعلومات الواردة في التقارير. وأرجع الأسعد التضارب في التقريرين إلى أن نظرة بعض المؤسسات تختلف بحسب طبيعة تكوينها، لافتاً إلى أن تداخل المصالح دائماً ما يؤثر في صدقية التقارير التي تصدرها هذه الجهات عن السوق. واستبعد أن تكون هناك مشكلات أمام قطاع العقارات بدبي في الوقت الراهن بحسب ما يروج له بعض هذه التقارير.

بدوره، قال المؤسس والمدير التنفيذي لشركة «الرواد»، إسماعيل الحمادي، إن «تضارب البيانات والتوقعات الواردة في التقارير العقارية خصوصاً في الأوقات التي تشهد هدوءاً أو تباطؤاً يصيب المستثمرين بالتردد، ما يؤثر في القرار الاستثماري، ويؤثر بالتالي في شركات التطوير العقاري، بسبب الضبابية التي تتركها هذه التقارير». وأضاف الحمادي أن «الكثير من الدراسات العقارية خصوصاً من المؤسسات الغربية دائماً ما تأتي بأرقام مغايرة للواقع». وأكد الحمادي أن «السوق العقارية بدبي حافظت على استقرارها على الرغم من الظروف المحيطة بالسوق، ومنها انخفاض أسعار النفط، مستشهداً بعدد المشروعات العقارية التي تم تسليمها خلال عام 2015».

من جانبه، أشار المدير العام بشركة «عوض قرقاش للعقارات»، رعد رمضان، إلى أن «هناك الكثير من المؤسسات التي تصدر تقارير حول القطاع العقاري بالدولة، ولكن القليل فقط الذي من الممكن أن نعتمد عليه»، مشيراً إلى أن الكثير من هذه التقارير لا تفيد القطاع العقاري على قدر ما تفيد هذه الجهات التي تصدرها. ولفت رمضان إلى أن «هذه التقارير العقارية ينقصها بعض من الشفافية والدقة نتيجة لتداخل المصالح، حيث يملك العديد من هذه الشركات أذرعاً إيجارية وتطويرية للعقارات، وهو ما يتعارض مع مبدأ الصدقية للتقارير الصادرة من هذه الشركات». وأوضح رمضان أن «بعض الجهات تصدر تقاريرها وهي بعيدة نسبياً عن السوق العقارية الإماراتية، وهو ما يوضح التضارب في البيانات الواردة في التقارير»، فضلاً عن أن «التقارير التي تصدر عن معظم الشركات، يتم نشرها بعد فترة تبعد كثيراً عن وقت الدراسة قد تمتد لثلاثة أشهر في مقابل سوق متغيرة». وطالب بضرورة إصدار تقارير حكومية معتمدة أو من جهات محايدة تكون بشكل شهري أو على الأقل ربعية تعبر بشكل مستمر عن السوق العقارية.

حجم الطلب

من جهته، قال المدير العام لشركة «ستاندرد للعقارات»، عبدالكريم الملا، إن «الملاك وشركات إدارة العقارات يتابعون التقارير الصادرة عن السوق بهدف خلق مبررات لأنفسهم، إذ يستغل البعض هذه التقارير للتحكم في السوق ارتفاعاً وانخفاضاً عبر بيع وشراء العقارات»، لافتاً إلى أن الأفضل هو بناء القرارات الخاصة بالإيجارات على أرقام واقعية مستقاة من مصادر موثوقة بها مثل دائرة الأراضي والأملاك بدبي وغيرها من الجهات المصدرة للبيانات في الدولة.

ولفت الملا إلى أن «العديد من الجهات التي تصدر التقارير العقارية لا تتمتع الشفافية بسبب اختلاط العديد من الاختصاصات داخل المؤسسة الواحدة، فضلاً عن أن هذه المؤسسات تبني تقاريرها على بيانات محدودة، حيث يتم التركيز على منطقة أو منطقتين، ومن ثم تعمم النتيجة النهائية على بقية المناطق». وأوضح أن «بعض التقارير العقارية لا تعبر عن السوق بشكل حقيقي، سواء من حيث الأسعار أو حجم الطلب»، مشيراً إلى أن أغلب التقارير لا تستند إلى حصر شامل للسوق أو للمناطق السكنية المختلفة. وطالب بإصدار تقارير حكومية محايدة ترصد نسب تغير أسعار الإيجارات والبيع وعدد الوحدات المطروحة، حيث إن إصدار البيانات من جهات موثوقة ومحايدة تخضع للمعايير العالمية للحوكمة من شأنه القضاء على فوضى البيانات العقارية. وأضاف أن «بعض التقارير تروج بشكل أو بآخر لمناطق عقارية محددة عبر التركيز على هذه المناطق». فيما لم يتسنى للجريدة الحصول على رد رسمي من دائرة الأراضي والأملاك على الموضوع.