«فض المنازعات»: حالة العقار من محددات القيمة الإيجارية

أكد مركز فض المنازعات الإيجارية، التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، أن حالة العقار تعتبر من المحددات الرئيسة لقيمة البدل الإيجاري، بصرف النظر عن مؤشر الإيجارات في المنطقة، التي تضم هذا العقار، مشيراً إلى أن قانون تنظيم العلاقة الإيجارية وضع «مؤشر الإيجارات» كمعيار رئيس، لكنه أجاز الاستعانة بمعايير أخرى، على رأسها حالة العقار.

وأوضح المركز، لـ«الإمارات اليوم»، أنه يحق للمستأجر أن يتظلم من المخرجات التي يعطيها له مؤشر (حاسبة الزيادة الإيجارية) عند تجديد العقد، بأن يطالب بإنقاص القيمة الإيجارية، مسترشداً في ذلك بمعايير أخرى، منها حالة العقار.

محددات أساسية

وتفصيلاً، قال رئيس مركز فض المنازعات الإيجارية، الذراع القانونية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، القاضي عبدالقادر موسى، إن «حالة العقار تعتبر من المحددات الأساسية، لتحديد القيمة الإيجارية للوحدة السكنية»، لافتاً إلى أن السائد بين الجمهور أن مؤشر الإيجارات هو المعيار الوحيد لتحديد البدل الإيجاري، لكن هناك عوامل أخرى تحدد البدل، على رأسها حالة العقار السكني.

وأضاف أنه بالنظر إلى هذا المحدد، من حق المستأجر أن يتظلم من المخرجات التي يعطيها له مؤشر (حاسبة الزيادة الإيجارية) عند تجديد العقد، بأن يطالب بإنقاص القيمة الإيجارية، مسترشداً في ذلك بمعيار حالة العقار، وذلك عند تجديد عقد الإيجار مع المالك، إذ من الممكن أن يشير إلى أن عمر العقار قديم نسبياً، مقارنة ببقية عقارات المنطقة، لافتاً إلى أنه إذا كانت حالة العقار تدخل ضمنها الخدمات التي يتمتع بها البناء عن بقية مباني المنطقة، فمن الممكن أن يرفع المالك تظلماً إلى اللجنة، يفيد فيه بأن بدل الإيجار لعقاره لا يتناسب مع الخدمات الموجودة به، وأن يطلب معاملة عقاره بشكل استثنائي، بعيداً عن مؤشر الإيجارات.

وأشار إلى أن القانون رقم (33) لسنة 2008، الذي قام بتعديل بعض أحكام القانون رقم (26) لسنة 2007، بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، وفي مادته الـ(9)، نص على أن تعيين بدل الإيجار أو القيمة الإيجارية يدخل فيه عدد من المحددات، منها حالة العقار، وأي تشريعات جديدة تخص القطاع الإيجاري، بجانب السعر السائد بالمنطقة.

وأكد أنه يجوز لمن يرغب في الاستعانة بهذه المعايير، أن يرفع دعوى قضائية، ويحدد المعيار الذي يستند إليه أو يسترشد به في طلبه إنقاص بدل الإيجار، شريطة أن يخضع الاعتداد بهذه المعايير لتقدير اللجنة القضائية التي تنظر القضية، كما أنه يجب إخطار الطرف الآخر، سواء كان المستأجر أو المؤجر قبل تجديد العقد بـ90 يوماً، ولم يحدد القانون شكلاً معيناً لعملية الإخطار في هذه الحالة، إذ يجوز إخطاره بالبريد الإلكتروني أو بالطرق التقليدية الأخرى، مثل البريد المسجل.