«فض المنازعات»: حالة العقار محدّد مهم للقيمة الإيجارية في دبي

أفاد مركز فض المنازعات الإيجارية، التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، بأن حالة العقار تعدّ أحد أهم محددات القيمة الإيجارية في دبي.وأوضح لـ«الإمارات اليوم»، أن قانون تنظيم العلاقة الإيجارية وضع «مؤشر الإيجارات»، معياراً رئيساً، لكنه أجاز الاستعانة بأربعة معايير أخرى، هي: «حالة العقار، والقيمة الإيجارية السائدة في المنطقة، والحالة الاقتصادية للمنطقة الموجود بها العقار، وأي تشريعات مستحدثة بشأن الإيجار».

عقد الإيجار

وتفصيلاً، قال رئيس مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي، القاضي عبدالقادر موسى، إنه «بحسب المادة الرابعة من القانون رقم (26) لسنة 2007، بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، فإن العلاقة بين مؤجر العقار ومستأجره، ينظمها عقد إيجار خطي موقع منهما، ويشتمل على وصف للعقار المؤجر، وصفاً نافياً للجهالة، والغرض من تأجيره، واسم مالكه، ورقم ونوع الأرض، والمنطقة التي يقع فيها العقار، فضلاً عن مدة وبدل الإيجار، وكيفية أدائه».

محددات الإيجار

وأضاف أن «القانون رقم (33) لسنة 2008، الذي عدّل بعض أحكام القانون رقم (26) لسنة 2007، بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي، وفي مادته رقم (9)، نص على أن تعيين بدل الإيجار أو القيمة الإيجارية يدخل فيه عدد من المحددات، تشمل: الحالة الاقتصادية للمنطقة الموجود بها العقار، وحالة العقار من حيث تمتعه بالخدمات من عدمه، وأي تشريعات مستحدثة تخص القطاع الإيجاري، فضلاً عن القيمة الإيجارية السائدة في المنطقة».

وتابع: «استقر في الأذهان لدى الجمهور أن (مؤشر الإيجارات) هو المرجع الوحيد لتحديد القيمة الإيجارية، لكن قانون تنظيم العلاقة الإيجارية، وضع المؤشر معياراً رئيساً، وأجاز الاستعانة بالمعايير الأربعة الأخرى المذكورة».

حق التظلم

وأكد أن من حق المستأجر أن يتظلم من القيم الإيجارية التي يعطيها مؤشر الإيجارات عند تجديد العقد، بأن يطالب بخفض القيمة الإيجارية دون التقيد بهذا المؤشر.

ولفت إلى أنه يجوز لمن يرغب في الاستعانة بتلك المعايير، أن يرفع دعوى قضائية، ويحدد المعيار الذي يستند إليه أو يسترشد به في خفض القيمة الإيجارية، منها (حالة العقار)، فإذا كانت تختلف من حيث الخدمات والجودة وحداثة البناء عن بقية المنطقة، فمن الممكن أن يرفع المالك تظلماً إلى اللجنة القضائية، يفيد فيه بأن بدل الإيجار لعقاره لا يتناسب مع الميزات الموجودة به، وأن يطلب معاملة عقاره بشكل استثنائي، بعيداً عن مؤشر الإيجارات، شريطة أن يخضع الاعتداد بهذه المعايير لتقدير اللجنة القضائية التي تنظر القضية.

مدة عقد الإيجار

اكد القاضي عبدالقادر موسى، أن المادة الخامسة من قانون الإيجارات تشير إلى أن مدة الإيجار يجب أن تكون معينة، وإذا لم يتم تعيينها في العقد الإيجاري، أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر العقد سارياً للفترة المعينة لدفع الإيجار، بينما تشير المادة السادسة من القانون نفسه، إلى أنه إذا انتهت مدة عقد الإيجار واستمر المستأجر شاغلاً للعقار دون اعتراض من المؤجر، فإن العقد يجدد لمدة مماثلة أو لمدة سنة أيهما أقل، بشروط العقد ذاته، كما تنص المادة السابعة على أنه إذا كان عقد الإيجار صحيحاً، فلا يجوز فسخه أثناء سريان مدته بالإرادة المنفردة للمؤجر أو المستأجر، إلا بالتراضي، أو وفقاً لأحكام القانون.