عقاريون: تحصيل قيم إيجارية أقل من العقود مخالف للقانون

أفاد عقاريون بأن قيام بعض الملاك أو الشركات بتدوين قيمة إيجارية بالعقود أعلى مما يتم تحصيله فعلياً من المستأجرين، إجراء غير قانوني ويجب معاقبة مرتكبيه لأنه يضر بالسوق، كما أنه يضر بالاقتصاد القومي باعتبار أن هذه العقود يترتب عليها تحصيل رسوم حكومية، وتسجيلها بقيم مغايرة للواقع يؤثر في إيرادات الجهات المختصة.

قيمة الإيجار

وتفصيلاً، قال المؤسس والرئيس التنفيذي للرواد للعقارات، إسماعيل الحمادي، إن «أسلوب تغيير قيمة الإيجار المتفق عليها بين المالك والمستأجر في عقد الإيجار، لتكون أقل أو أعلى مما هو متفق عليه في الحقيقة، يعتبر سلوكاً غير لائق بالسوق العقارية ولا يصبّ في مصلحة صدقية البيانات الإيجارية، التي وضعت أساساً لتنظيم سوق الإيجارات وتحديد السعر الحقيقي للإيجار في مختلف المناطق، لحفظ حقوق كل الأطراف من جهة وضمان شفافية أداء السوق من جهة أخرى».

وأضاف الحمادي أن هذا الأسلوب يمكن تصنيفه على أنه تزوير ويجب معاقبة مرتكبيه وإخضاعهم للمساءلة القانونية لردعهم وردع كل من ينتهج هذا السلوك، علاوة على أنه يعتبر بمثابة تضليل وتزييف لحقائق ومعطيات السوق في الواقع، ما ينعكس سلباً على صدقية المؤشر الإيجاري وإقحام السوق في موجة تضارب في الأسعار، نتيجة تخفيض بعض الملاك لأسعار الوحدات المؤجرة اقتداء بتلك العقود المضللة وبالتالي نزول الأسعار.

وأشار إلى أن هذا النوع من التضليل ينتهجه البعض فقط للحيلولة ضد القانون والتهرب من دفع رسوم الخدمات وكل الرسوم الأخرى المقتطعة من نسبة مبلغ الإيجار التي تدفع للدوائر ذات العلاقة، لكن في الواقع غالباً ما يتم كشف الأمر من خلال البيانات المدخلة ويتم توقيف عملية استصدار شهادة «إيجاري»، ما يؤثر في المالك سلباً.

من جهته، قال المدير العام في شركة «عوض قرقاش» للعقارات، الدكتور رعد رمضان، إن «هذه السلوكيات من قبل بعض الشركات والملاك أو من ينوب عنهم موجودة في السوق، ولكنها غير قانونية، وذلك لأن العقد الإيجاري يترتب عليه رسوم أخرى مرتبطة به، وهو ما ينطوي عليه مخالفة».

سلوكيات مخالفة

وأكد الرئيس التنفيذي لشركة «ستاندرد للعقارات»، عبدالكريم الملا، أن «هذه السلوكيات غير قانونية، ويجب تجنبها لعدم الوقوع في مشكلات قانونية مستقبلاً»، مشيراً إلى أن عقد الإيجار مرتبط برسوم حكومية، ولذا يجب أن يكون بالقيمة نفسها التي تكتب بها الشيكات الإيجارية أو البدل الإيجاري، من دون زيادة أو نقصان لما يترتب عليها من رسوم.

من جهته، قال الخبير العقاري، المدير الإداري في شركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن «هذه السلوكيات قد تقوم بها بعض الشركات بهدف خفض الرسوم العقارية المرتبطة بهذه العقود، وهو سلوك غير قانوني».

وأشار إلى أن العقد شريعة المتعاقدين، وأن ما تم كتابته في العقد الإيجاري هو ما يتم أخذه في الاعتبار أثناء وجود نزاعات إيجارية بين الطرفين (المستأجر والمالك).

أساليب تحوطية

بدوره، قال المدير التنفيذي في شركة «السوم العقارية»، سفيان السلامات، إن «بعض الشركات لجأت خلال الفترة الأخيرة لأساليب تحوطية، تعتمد على منح المستأجرين أسعاراً منخفضة، مع تدوين أسعار مرتفعة في عقود الإيجارات، وذلك للتحوط ضد متغيرات الأسعار، لمنع استفادة المستأجرين من قيم الإيجار الحالية، عند عودة أسعار السوق للارتفاع، أو منع تقديم المزيد من الانخفاضات حال تراجع الأسعار».

واعتبر أنها «ممارسات تسيء إلى سمعة الشركات وتعد مضللة للمستأجرين، ويجب ألا يخضع لها المستأجرون خصوصاً مع وجود البدائل والخيارات المتعددة في الأسواق»، لافتاً إلى أن «تلك الشركات على المدى الطويل، تخسر فرصاً متعددة سواء للحفاظ على مستأجريها أو بالمعاناة في جلب مستأجرين جدد».

في السياق نفسه، قال مدير التأجير في شركة «رعاية» لإدارة العقارات، محمد عثمان أيوب، إن «ملاكاً أصبحوا يفضلون كتابة القيمة الإيجارية في عقود الإيجار، أعلى من القيمة الحقيقية بنحو 10 آلاف درهم في المتوسط لأسباب مختلفة ومتباينة وكلها في مصلحة المالك في المقام الأول».

وأوضح أن ملاكاً يلجأون إلى رفع قيمة الإيجار في العقود، في إطار التحوط نظراً لوجود توقعات وتكهنات باحتمال صعود القيم الإيجارية مرة أخرى تزامناً مع «إكسبو 2020 دبي»، وهذا التحوط يتيح للمالك رفع الإيجار بنسب أعلى في حال حدوث ذلك الارتفاع.

ولفت أيوب الى أن بعض الملاك ينظرون إلى ذلك باعتباره يحقق لهم ميزة، خصوصاً للمستأجرين الجدد وهي تحقيق أقصى استفادة ورفع الإيجار بنسب أعلى لتعويض سنوات من انخفاض الإيجارات.

وأوضح أن ملاكاً يلجأون الى ذلك أيضاً للحفاظ على القيمة السوقية للعقار، في حال رغبة المالك في بيعه، ما يتيح له البيع بسعر أعلى، كما أن ملاكاً يرون أن ذلك أفضل في حالة الرغبة في اللجوء لبنوك لتقييم العقار، إذا كان المالك يفكر في الحصول على قروض أخرى من البنوك.

ونوه بأن ملاكاً يعوضون السكان نظير موافقتهم على تغيير القيمة الفعلية في العقود، عبر منحهم فترة أطول في عقد الإيجار قد تبلغ شهراً في المتوسط، وذلك في إطار تشجيع المستهلك على قبول العقد.

آلية لزيادة الإيجار مستقبلاً

اعتبر الوسيط العقاري، مصطفى عويضة، أن تدوين قيم إيجارية للعقود بشكل مغاير للواقع، يتيح للملاك رفع قيم الإيجارات بشكل أكبر مما تفرضه السوق وآلية العرض والطلب، لاسيما في حال حدوث ارتفاع في الإيجارات مع قرب فعاليات معرض «إكسبو 2020 دبي». وحذّر من أن ذلك يمثل تضليلاً والتفافاً حول المستأجر من أجل زيادة القيم الإيجارية بنسب أعلى.

ولفت عويضة إلى أن السوق العقارية لها دورات وتعتمد على عوامل عدة أبرزها العرض والطلب، وإذا كان المستأجرون استفادوا من انخفاض الإيجارات خلال السنوات الماضية فإن الملاك استفادوا قبل ذلك لسنوات طويلة من ارتفاع الإيجارات.

وأشار الوسيط العقاري، مجدي عبدالعزيز، إلى أن «الأسواق شهدت، مع تصحيح الإيجارات، بعض الشركات التي تتبع تلك الممارسات وتتحوط ضد تقلبات الأسعار، وتحاول الحفاظ على عوائد القيم الإيجارية لبناياتها لأغراض بيعها بسعر مرتفع في أوقات لاحقة اعتماداً على العقود الإيجارية الموثقة، أو للاستفادة منها في الحصول على تمويلات بنكية».

لمشاهدة الموضوع بشكل كامل، يرجى الضغط على هذا الرابط.

- الإجراء يتيح للمالك التحوّط برفع الإيجار بنسب أعلى حال زيادة الأسعار.

- تغيير قيمة الإيجار تزوير وسلوك غير لائق بالسوق العقارية.