القيمة الإيجارية

تم إصدار القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، وتم تعديله بموجب القانون رقم 43 لسنة 2008، ليُعرف بقانون المؤجر والمستأجر، إذ نص على واجبات وحقوق كل من المؤجر والمستأجر.

وقد أعلنت دائرة الأراضي والأملاك بدبي، في يناير 2021، أنه سيتم إصدار قانون جديد يشتمل على تجميد قيمة الإيجار لمدة ثلاث سنوات، إلا أن القانون لم يدخل حيز التنفيذ بعد، ومن ثم فإن القانون الذي يخضع له حق المؤجر في زيادة قيمة الإيجار، هو قانون المؤجر والمستأجر المعدل في 2008، حيث إنه قبل إجراء التعديلات عام 2008، نصّ قانون المؤجر والمستأجر لعام 2007 على تجميد نسبة الإيجار على نحو صريح، ونصت المادة (9) من قانون 2007 على التالي: «على المؤجِّر والمستأجر تعيين بدل الإيجار في عقد الإيجار، وفي جميع الأحوال لا يجوز زيادة بدل الإيجار أو تعديل أيّ من شروط عقد الإيجار، إلا بعد انقضاء سنتين كاملتين من تاريخ نشوء العلاقة الإيجارية لأول مرة».

لكن تعديلات عام 2008 أزالت تدابير تجميد بدل الإيجار، وأتاحت للمؤجرين، بطريقة ضمنية، الحق في زيادة قيمة الإيجار، حتى عقب عام واحد فقط من علاقتهم الإيجارية (على عكس السائد في الإمارات الأخرى)، بشرط أن يتم إرسال إشعار مسبق للمستأجر بـ90 يوماً.

وفي حين أن تعديلات عام 2008، عادت بالمنفعة على مالكي العقارات، للسماح لهم بزيادة قيمة الإيجار، عقب انقضاء عام واحد فقط من العلاقة الإيجارية، إلا أن التعديلات الجديدة لم تتنازل عن أثر هذا الحق في المستأجرين، ففي الوقت الذي يمتلك المؤجرون الحق في زيادة قيمة الإيجار، فإن هذه الزيادة منظمة ومحددة من دائرة الأراضي والأملاك دبي، عن طريق مراعاة أحوال السوق، والعائدات المماثلة للإيجار، إضافة إلى عدد من العوامل الأخرى.

ثم صدر المرسوم الأخير رقم 43 لسنة 2013، بشأن تحديد الزيادة في إيجار العقارات بإمارة دبي، إذ وفر هذا المرسوم، جوهرياً، النسبة القصوى لزيادة قيمة الإيجار لمؤجر العقارات، وذلك وفق متوسط سعر العقارات المماثلة في منطقة معينة.

وهنا يجب على المستأجرين العلم بأنه من غير المسموح به زيادة قيمة الإيجار، في حال كانت قيمة الإيجار الحالية أقل من 10% من متوسط سعر الإيجار في السوق.

ويسمح بزيادة بواقع 5%، حداً أقصى، في حال كانت قيمة الإيجار الحالية أقل من 11% إلى 20% من سعر الإيجار في السوق، وبزيادة بواقع 10%، حداً أقصى، في حال كانت قيمة الإيجار الحالية أقل بنسبة تراوح بين 21% و30% عن سعر الإيجار في السوق، وبزيادة بواقع 15%، في حال كانت قيمة الإيجار الحالية أقل بنسبة تراوح بين 31% و40% من متوسط سعر الإيجار في السوق، كما يسمح بزيادة بواقع 20%، في حال كانت قيمة الإيجار الحالية أقل من أي شيء أكبر من 40% من متوسط سعر الإيجار في السوق.

وفي حال نشوء أي خلاف بين المؤجر والمستأجر بشأن زيادة قيمة الإيجارية، فإن الحق مكفول لأيّ من الطرفين، في إحالة النزاع بينهما إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية، ومن ثم تحدّد لجنة فضّ المنازعات الإيجارية الزيادة المسموح بها وفق أحكام المرسوم.

مستشار قانوني