عقاريون يطالبون بحاسبة إدارية لسعر العقار.. وعدم المبالغة في الإنفاق الترويجي

أفاد عقاريون بأن السوق العقارية المحلية شهدت في الآونة الأخيرة ارتفاع وتيرة الإنفاق الترويجي، بغرض بيع مشروعات عقارية، لاسيما «على المخطط»، مشيرين إلى أن معظم الإعلانات تنصب على مؤثري منصات التواصل الاجتماعي.

ورأى العقاريون لـ«الإمارات اليوم»، أن من الممكن تحويل ميزانية هذه الإعلانات لخدمة المستثمر النهائي، عبر خصومات على المنتج النهائي، مؤكدين أن من غير المقبول تحميل سعر العقار ميزانية التسويق.

واقترحوا أن تكون هناك حاسبة إدارية لسعر العقار، وفقاً لعوامل مثل المنطقة، أسوة بالحاسبة الإيجارية التي تحدد القيمة الإيجارية للعقار وفقاً لعوامل محددة، لافتين إلى أن معظم المطورين العقاريين أدركوا أن سعر العقار يجب أن يكون مدروساً بطريقة تتناسب مع إمكانات العقار، والإيجار المتوقع، ووضع السوق. وأضافوا أن عناصر معادلة سعر العقار هي نفسها لدى جميع المطورين، وهي المدخلات الرئيسة لتحديد سعر العقار، والمكونة من تكاليف كل من الأرض، والبناء، فضلاً عن التكاليف الإدارية والتشغيلية، وهامش الربح.

معادلة سعر العقار

وتفصيلاً، قال رئيس مجلس إدارة «شركة دبليو كابيتال للوساطة العقارية»، وليد الزرعوني، إنه من غير المقبول زيادة سعر العقار، لمجرد أن ينفق المطور العقاري على الحملة التسويقية والإعلانات التجارية، أو يستعين بمشاهير مواقع التواصل الاجتماعي، مؤكداً أن المستثمر أو المشتري أولى بالحصول على هذه المبالغ على هيئة خصومات، أو سعر مميز للوحدة العقارية، بدلاً من إنفاق لا يفيد.

وتابع الزرعوني: «إذا استفاد المستثمر من استثماره العقاري، فإنه سيواصل ضخ سيولته في القطاع، أما إذا تأثرت استثماراته، وكان الاستثمار غير مجد، فإنه سيبحث عن قطاعات أخرى للاستثمار فيها».

ولفت إلى أنه عندما ينتعش الطلب، فإننا نرى تحسناً ملحوظاً في الأسعار، مشيراً إلى أنه وخلال العام الماضي اتجهت العديد من شركات التطوير العقاري إلى تنشيط الطلب، والحفاظ على حصصها العقارية، عبر خفض هامش أرباحها بنسب وصلت إلى 70% لدى بعض الشركات.

وأوضح أنه ومنذ نهاية عام 2020، بدأت الأسعار تتحرك لأعلى، بفضل الطلب الكبير في السوق، خصوصاً في قطاع الفلل، مبيناً أن عناصر معادلة سعر العقار هي نفسها لدى جميع المطورين، وهي المدخلات الرئيسة لتحديد سعر العقار، والمكونة إجمالاً من تكاليف كل من الأرض، والبناء، فضلاً عن التكاليف الإدارية والتشغيلية، وهامش الربح.

حاسبة سعر العقار

من جانبه، قال رئيس قسم التسويق في مجموعة «أراس العقارية»، علاء مسعود، أن هناك مبالغة في أسعار العقارات بالسوق، مرجعاً ذلك إلى مبالغة بعض المطورين العقاريين في رفع قيمة العقار، بعد تحميلها ميزانية التسويق وعمولة الوسطاء.

وشدد مسعود على ضرورة مراجعة الأسعار على أسس وثوابت ودراسات من دائرة الأملاك والأراضي، أو الهيئة التي تشرف على هذا الموضوع، لافتاً إلى وجود حاسبة إيجارية في دبي، لا يستطيع أحد رفع القيمة الإيجارية إلا عن طريقها، وبالمقابل، يجب أن تكون هناك حاسبة إدارية لسعر العقار، وفقاً للمنطقة والموقع.

أسعار مبالغة

في السياق نفسه، قال المستشار العقاري محمد الحفيتي، إن بعض المطورين العقاريين يبالغون في الأسعار مقارنة بالكلفة، فيما لدى بعضهم في الآونة الأخيرة أسعار معقولة، ويعتبرون المستثمر شريكاً.

وأكد أن السوق طلب وعرض، ويشهد طلباً متزايداً، فيما لا يزال العرض محدوداً في فئتي «تاون هاوس»، والفلل، والطلب عليها مرتفع، لأسباب عدة، منها جائحة فيروس كورونا «كوفيدــ19»، واختلاف أساليب الحياة، فضلاً عن أن بعض المطورين أنفسهم عرض وحدات عقارية مبالغ في سعرها.

الكلفة التقديرية

إلى ذلك، قال الرئيس التنفيذي لـ«شركة الأندلس كورت يارد للتطوير العقاري»، صالح طباخ، إنه يمكن حساب الكلفة التقديرية لأي مشروع عقاري، مع وجود تفاوت ليس كبيراً بين المشروعات، ويختلف بحسب المشروع، وما إذا كان متوسط الفخامة أو فخماً بمواصفات خاصة.

وأضاف أن الكلفة الأساسية تكون في سعر الأرض، التي تختلف قيمتها بحسب موقعها وميزاتها، لافتاً إلى أن عدداً كبيراً من المطورين العقاريين، وعند دراسة الجدوى العقارية، يعتمدون بشكل كبير على التمويل الذاتي للمشروع، من خلال بيع الوحدات العقارية قيد الإنشاء على الخريطة، ما يوفر جزءاً كبيراً من قيمة بناء المشروع، من خلال دفعات المشترين.

وتابع طباخ: «تحديد السعر الحقيقي يعود لعوامل جودة البناء، وموقع المشروع، وليس حجم المصروفات التسويقية».

وأكد طباخ أن معظم المطورين العقاريين أدركوا أن سعر العقار يجب أن يكون مدروساً بطريقة تتناسب مع إمكانات العقار، والإيجار المتوقع، ووضع السوق، مشدداً على أن المبالغة في سعر العقار تؤثر سلباً في العائد الإيجاري، وتصعب عملية التمويل العقاري، وإعادة البيع في المستقبل.

ونبه طباخ إلى ضرورة أن يلتزم المطورون العقاريون بالوعود المقطوعة خلال الحملات التسويقية، وعدم المبالغة، داعياً دائرة الأراضي والأملاك إلى ضرورة التشديد على الضوابط التسويقية، والوعود التسويقية للمطورين، من خلال مراقبة السوق، كي لا تتأثر جودة المشروعات عند زيادة المنافسة، بسبب الأسعار.

إلى ذلك، قال الخبير العقاري، محمد آل علي، إنه لا توجد مبالغة كبيرة من قبل المطور العقاري في الأرباح مقابل الكلفة، لافتاً إلى الجهد الذي قدمه المطور في الإنشاء والتشطيبات.

وأوضح آل علي أن الوضع في دبي لا يسمح بزيادة الأسعار بشكل كبير، إذ يوجد العديد من المنافسين، كما أن العروض المتاحة تعيق رفع الأسعار.

الملا: الربح القليل يدعو إلى الاستعانة بالتسويق والدعاية

قال الرئيس التنفيذي لـ«شركة ستاندرد لإدارة العقارات»، عبدالكريم الملا، إن هامش الربح قليل بالنسبة للمطورين العقاريين، إلا في بعض المشروعات المميزة والخاصة، مثل الفلل، والأماكن التي عليها طلب بكثرة، كما أن هامش الربح قليل في بعض المشروعات المميزة والبنية التحتية، وهذا لدى المطورين الكبار.

وأضاف: «بصفة عامة، فإن هامش الربح قليل في الشقق، والأسعار منخفضة، ما يؤكد أهمية الاستعانة بالتسويق والدعاية ووسائل التواصل الاجتماعي».