مرسوم بشأن تنظيم منح حق المُساطحة على الأراضي التجاريّة في دبي

أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء، بصفته حاكماً لإمارة دبي، المرسوم رقم (23) لسنة 2022 بشأن تنظيم منح حق المُساطحة على الأراضي التجاريّة في إمارة دبي، بهدف تنظيم عمليّة استغلال الأراضي التجاريّة في الإمارة، من خلال منح حق المُساطحة عليها، وضبط استغلال الأراضي التجاريّة التي يرغب المالك بتطويرها، وإقامة المشروعات العقاريّة عليها، وكذلك تحفيز ودفع عجلة الاستثمار في القطاع العقاري في الإمارة، بما يحفظ للإمارة مكانتها العالميّة في الاستثمار بالقطاع العقاري، وتوفير فُرَص استثماريّة واعِدة وعائدات ماليّة للمُستثمِرين في القطاع العقاري.

حق المُسَاطحة

وحق المُسَاطحة هو حق عيني يعطي صاحبه الحق في إقامة بناء أو أغراس على أرض الغير، لفترة محددة، ويجوز تجديد هذه الفترة بالاتفاق بين مالك الأرض التجارية والمستثمر المتمتع بهذا الحق.

وقد نصّ المرسوم رقم (23) لسنة 2022 على ألا تزيد مُدّة حق المُساطحة على (35) سنة، ويجوز تمديد هذه المُدّة بمُوافقة المالك، على ألا تزيد في مُدّتِها الإجماليّة على (50) سنة.

شروط التجديد

وحدّد المرسوم شروط تجديد حق المُساطحة، بحيث يسري اعتباراً من تاريخ قيْده في السِّجل، المحفوظ لدى دائرة الأراضي والأملاك، أو مركز دبي المالي العالمي، بحسب الأحوال، ويظل سارياً طوال المُدّة المُحدّدة في عقد المساطحة، ما لم تنته مُدّته أو يتّفق طرفاه على إنهائه.

كما ألزم المرسوم، المُساطِح، بأنه في حال رغبته بتجديد حق المُساطحة، عليه أن يتقدّم بطلب التجديد إلى المالك قبل سنتين على الأقل من الموعد المُحدّد لانتهاء مُدّة حق المُساطحة، ما لم يتّفق الطرفان على غير ذلك.

واشترط المرسوم على المُساطِح، تسجيل حق المُساطحة في السِّجل، لدى دائرة الأراضي والأملاك أو مركز دبي المالي العالمي، بحسب الأحوال، والذي تُثبت فيه حُقوق المُساطحة والعُقود المُبرمة بشأنِها، وغيرها من التصرُّفات القانونيّة التي تتم على الأرض التجاريّة.

اختصاصات دائرة الأراضي

وحدد المرسوم مهام وصلاحيات دائرة الأراضي والأملاك في دبي في هذا الخصوص، وتشمل: اعتماد الشُّروط والضّوابط اللازمة لاستغلال الأراضي التجاريّة من خلال حق المُساطحة، وتحديد الأراضي التجاريّة التي يتم منح حق المُساطحة عليها بالتنسيق مع الجهات الحُكوميّة المعنيّة، ورفعها لصاحب السمو حاكم دبي أو من يُفوِّضُه لاعتمادها.

وأناط المرسوم للدائرة، وضع المعايير والقواعد التي تضمن الاستفادة المُثلى من الأراضي التجاريّة التي يتم المُوافقة على منح حق المُساطحة عليها بما يضمن حُسن استخدامها، وكذلك المُتابعة والإشراف على تنفيذ المشروعات العقاريّة المُقامة على الأراضي التجاريّة.

الرقابة والتفتيش

ويكون لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، وفقاً لما نص عليه المرسوم، صلاحيات الرّقابة والتفتيش على الأراضي التجاريّة التي تم منح حق المُساطحة عليها بالتنسيق مع بلديّة دبي، للتحقُّق من مدى التزام المُساطِح وأطراف العقد بالشُّروط والضّوابط والأحكام المنصوص عليها في هذا المرسوم والقرارات الصّادرة بمُوجبِه والتشريعات السّارية في إمارة دبي، واتخاذ الإجراءات اللازمة بشأنها.

كما ألزم المرسوم، دائرة الأراضي والأملاك في دبي، بالنّظر والبت في الشّكاوى والتظلُّمات التي تُقدّم إليها من أطراف العقد والعمل على تسويتها ودّياً واتخاذ القرارات اللازمة بشأنها.

التزامات المُساطِح

ونصّ المرسوم على التزام المُساطِح بالتشريعات السّارية في دبي، بما في ذلك أحكام عقد المساطحة، واستغلال الأرض التجاريّة وفقاً للغرض المُحدّد في العقد المبرم بين المالك والمساطح، وإنجاز المُنشآت والمباني على الأرض التجاريّة محل العقد في المواعيد المُحدّدة، فضلاً عن استخراج شهادة الإنجاز خلال (5) خمس سنوات من تاريخ قيد حق المُساطحة في السِّجل، وكذلك سداد الرُّسوم المُقرّرة على تسجيل عقد المساطحة.

كما اشترط المرسوم على المُساطِح الالتزام بعدم تغيير استعمال الأرض التجاريّة محل حق المُساطحة إلا بعد الحُصول على المُوافقة المُسبقة من المالك والجهات المعنيّة في الإمارة، وكذلك عدم التصرُّف في حق المُساطحة بأي نوع من أنواع التصرُّفات القانونيّة، باستثناء الرّهن، إلا بعد صُدور شهادة الإنجاز. كما ألزم المرسوم المُساطِح بالامتناع عن أي تصرُّف من شأنِه إلحاق الضّرر بالمالك، أو التأثير على استغلال الأرض التجاريّة بعد انتهاء حق المُساطحة.

رهن حق المُساطحة

نصّ القانون على أن يُنشأ في دائرة الأراضي والأملاك في دبي سجل خاص، تُقيّد فيه الحُقوق والعُقود والتصرُّفات الناشِئة عن حق المُساطحة وفقاً لأحكام هذا المرسوم. وأجاز للمُساطِح رهن حق المُساطحة رهناً تأمينيّاً وفقاً لأحكام القانون رقم (14) لسنة 2008 بشأن الرّهن التأميني في إمارة دبي، شريطة الحُصول على المُوافقة الخطّية المُسبقة من المالك ودائرة الأراضي والأملاك في دبي على ذلك. كما يسري في شأن رهن حق المُساطحة أحكام المرسوم رقم (31) لسنة 2016 بشأن رهن الأراضي الممنوحة في إمارة دبي، وبما لا يتعارض مع طبيعة حق المُساطحة.

ملكيّة المباني والمُنشآت

نصّ المرسوم على أن ‌يملك المُساطِح خلال مُدّة حق المُساطحة، ما أحدثه في الأرض التجاريّة من مبانٍ أو مُنشآت، وتكون ملكيّته مُحدّدة بمُدّة حق المُساطحة والغرض الذي أعدّ المباني والمُنشآت من أجله، وله أن يتصرّف بالبناء والمُنشآت المُقترنة بالأرض التجاريّة بأنواع التصرُّفات القانونيّة كافّة شريطة إصدار شهادة الإنجاز، والتي حددها المرسوم بأنها الوثيقة الصّادرة عن بلديّة دبي أو سُلطة الترخيص المُختصّة، التي تُفيد اكتمال إنجاز المشروع العقاري بشكل نهائي، وبما لا يتعارض مع حُقوق المالك.

‌وأتاح المرسوم، للمُساطِح حق التصرُّف في الوحدة العقاريّة قبل إصدار شهادة الإنجاز، على أن تؤول ملكيّة المباني والمُنشآت المُقامة على الأرض التجاريّة بعد انتهاء مُدّة حق المُساطحة إلى مالك الأرض التجارية، ما لم يتّفق أطراف عقد المساطحة على غير ذلك.

غرامة تأخير

ونصّ المرسوم على أنه إذا مضى على بناء المشروع العقاري على الأرض التجاريّة أكثر من خمس سنوات من تاريخ قيد حق المُساطحة في السِّجل، ولم يتمكّن المُساطِح من إصدار شهادة الإنجاز لعدم استكمال بناء المشروع العقاري، فإنّه يُفرض على المُساطِح غرامة تأخير تُعادِل قيمتها (1%) من القيمة السوقيّة للأرض التجاريّة عن كُل سنة تزيد على تلك المُدّة وحتى صُدور شهادة الإنجاز، أو انتهاء حق المُساطحة.

‌ويُعفى المُساطِح من سداد هذه الغرامة، في حال كان سبب التأخُّر في استكمال المشروع العقاري يعود لأسباب خارجة عن إرادته، أو بسبب الظُّروف الطارئة أو القُوّة القاهرة، ويعود تقدير هذه الأسباب لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.

انتهاء وانتقال حق المُساطحة

حدّد المرسوم الحالات التي يتعين فيها انتهاء حق المُساطحة، وتشمل: انقضاء مُدّة حق المُساطحة وعدم تجديده، واتفاق أطراف عقد المساطحة على إنهائه قبل انتهاء مُدّته، وصُدور حُكم نهائي من المحكمة المُختصّة بإنهاء حق المُساطحة، واتحاد صِفَتيْ المالك والمُساطِح، وكذلك تخلف المُساطح لثلاث سنوات مُتَتالية عن إصدار شهادة الإنجاز إذا مضى على بناء المشروع العقاري على الأرض التجارية أكثر من خمس سنوات من تاريخ قيد حق المُساطحة في السِّجل، ولم يتمكّن المُساطِح من إصدار شهادة الإنجاز لعدم استكمال بناء المشروع العقاري.

‌كما نصّ المرسوم على ألا ينتهي حق المُساطحة بزوال المباني أو المُنشآت المُقامة على الأرض التجاريّة قبل انتهاء مُدّة حق المُساطحة، ويجوز للمُساطِح استغلال الأرض التجاريّة خلال الفترة المُتبقّية من مُدّة حق المُساطحة بأي نوع من أنواع التصرُّفات القانونيّة.

كما حدّد المرسوم حالات انتقال حق المُساطحة، بحيث ينتقل حق المُساطحة بعد وفاة المُساطِح إلى ورثته الشرعيين طبقاً للإعلام الشّرعي، ووفقاً للضّوابط التي تضعها دائرة الأراضي والأملاك في دبي في هذا الشأن. ويجوز أن يتم نقل حق المُساطحة للمُساطِح بالوصيّة.

شهادة الإنجاز

أتاح المرسوم لبلديّة دبي أو سُلطة الترخيص المُختصّة إصدار شهادة الإنجاز للمشروع العقاري بعد اكتمال إنجازه نهائياً، بحيث تكون التصرُّفات القانونيّة المُبرمة سارية خلال مُدّة حق المُساطحة، على أن تنتهي هذه التصرُّفات بانتهاء هذه المُدّة، ما لم يتّفق أطراف عقد المساطحة على غير ذلك.

البيع والرهن والتنازل

لا يجوز للمُساطِح التصرُّف بالبيع أو الرّهن أو التنازُل عن ملكيّة المُؤسّسات أو الشّركات التي تم منحها حق المُساطحة أو عن أي حصّة فيها، إلا بعد الحُصول على مُوافقة المالك ودائرة الأراضي والأملاك في دبي المُسبقة على ذلك وبالتنسيق مع السُّلطة المُختصّة بالترخيص التّجاري.