عقاريون: «إعادة البيع على الخريطة».. ربح سريع و«مضاربة» غير مضمونة

أكد عقاريون أن إعادة بيع العقار على الخريطة أو على المخطط، أو ما يعرف بـ«ريسيل» RESALE قبل إنجاز المشروع، ممارسة موجودة في السوق العقارية، باعتبارها نوعاً من الاستثمار لتحقيق ربح سريع.

وأوضحوا لـ«الإمارات اليوم» أن نسبة العائدات المحققة من إعادة بيع العقارات على المخطط تعتمد بالدرجة الأولى على الموقع كعامل رئيس في تحقيق هذه الأرباح، فضلاً عن سمعة المطور العقاري، وجودة المشروع العقاري.

وفي وقت أوضح فيه عقاريون أن الهدف من شراء عقار على المخطط، ثم إعادة بيعه، هو الاستفادة من فارق الأسعار، حيث غالباً ما تكون الأسعار على المخطط أقل من العقارات الجاهزة، فإنهم حذروا من مخاطر محتملة مثل تأخير تسليم المشروع، وتقلبات السوق العقارية، وارتفاع أسعار الفائدة.

كما قدم خبير عقاري وجهة نظر أخرى وصف فيها إعادة البيع أو «ريسيل» في العقارات التي تحت الإنشاء، بأنها «مضاربة»، قائلاً إنها ضد طبيعة الاستثمار العقاري، ومن حقق أرباحاً من ذلك، فهو بسبب مصادفة غير مضمونة.

وأكد أن الاستثمار في القطاع العقاري يتم من خلال شراء العقار، ثم تأجيره، والاستفادة من الدخل الإيجاري والعائدات المرتفعة، ومع الوقت، ومع التطور العمراني، يكون هناك زيادة في قيمة العقار، وبالتالي، فإن هذا هو الاستثمار الصحيح بتحقيق عائدات إجمالية إيجارية ورأسمالية.

استثمار

وتفصيلاً، قال المؤسس والرئيس التنفيذي لـ«شركة الرواد للعقارات» المتخصصة في الاستشارات والتسويق العقاري، إسماعيل الحمادي، إن الربح من إعادة بيع العقار تحت الإنشاء موجود في السوق العقارية منذ بداياتها، باعتباره نوعاً من الاستثمار لتحقيق ربح سريع.

وأضاف الحمادي: «تضاعفت هذه الحالة خلال السنوات الأخيرة، خصوصاً بعد جائحة (كوفيد-19)، إذ ارتفع الطلب على الفلل والعقارات الفاخرة، وشهدت السوق حالات عدة من مستثمرين حققوا مكاسب تصل إلى 50% أو أكثر من استثماراتهم في عقارات تم شراؤها على المخطط ثم إعادة بيعها، خصوصاً العقارات التي تقع في مناطق يكثر الطلب عليها مثل (نخلة جميرا)، أو (دبي هيلز استيت)».

وفصّل: «كان سعر الشقة السكنية المكونة من غرفتين وصالة عند إطلاق المشروعات في هاتين المنطقتين نحو 1.2 مليون درهم، في وقت تم فيه إعادة البيع بسعر يصل إلى مليوني درهم، وهي لاتزال على المخطط».

وأكد الحمادي أن نسبة العائدات المحققة من إعادة بيع العقارات على المخطط تعتمد بالدرجة الأولى على الموقع كعامل رئيس في تحقيق هذه الأرباح، فضلاً عن سمعة المطور العقاري ونوع المشروع وجودته.

وتابع: «الهدف من شراء عقارات على المخطط، ثم إعادة بيعها، هو الاستفادة من فارق الأسعار، حيث غالباً ما تكون الأسعار على المخطط أقل من العقارات الجاهزة، وهنا يمكن للمشتري تحقيق ربح عند إعادة البيع، حتى لو في المراحل الأولى من المشروع، لا سيما في المناطق التي يكثر عليها الطلب، وهذا ما تسجله دبي حالياً مع تزايد عدد السكان، وارتفاع عدد المستثمرين الأجانب، ما يرفع الطلب على العقارات ويعزز من قيمتها مع مرور الوقت، وهذا ما وسّع من فرص تحقيق أرباح للمستثمرين من إعادة بيع العقارات على المخطط أو الخريطة».

مكاسب كبيرة

من جانبه، قال رئيس مجلس إدارة «شركة الوليد الاستثمارية»، محمد المطوع: «حققت سوق العقارات في دبي مكاسب كبيرة من بيع العقارات على الخريطة، فيما يعرف بالـ(ريسيل)، كما أن هناك أرباحاً تتحقق لا سيما للمشروعات التي طرحت منذ أكثر من سنة»، لافتاً إلى أن من اشترى في ذلك الوقت، حقق أرباحاً تجاوز 20%.

وشدد المطوع على أن الموقع، واسم المطور، وطبيعة المكان، عوامل تؤثر في نسبة الأرباح، مؤكداً وجود قوة بيع كبيرة في السوق العقارية بدبي.

فرصة

إلى ذلك، قالت مديرة العلاقات العامة للمبيعات في شركة «بيس هوم» للتطوير العقاري، أسماء موافقي لـ«الإمارات اليوم»: «يشكل الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء فرصة مربحة للمستثمرين من خلال إعادة البيع أو (ريسيل)».

وأوضحت: «يشتري المستثمرون العقار بسعر منخفض خلال مرحلة البناء، مدعوماً بخطط دفع ميسرة يقدمها العديد من المشروعات، ومع اقتراب موعد تسليم العقار ترتفع قيمته بشكل كبير، ما يسمح بإعادة بيعه بربح يراوح عادة بين 10% و30%، وفي بعض الحالات الخاصة قد تصل الأرباح إلى 50%، خصوصاً في المشروعات الفاخرة، أو العقارات ذات المواقع المميزة، وذلك في فترة تراوح بين ثلاثة وستة أشهر».

وذكرت أن العوامل التي تؤثر في نجاح صفقة «إعادة البيع» تشمل الموقع، فالعقارات التي تتواجد في مناطق ناشئة أو تشهد طلباً مرتفعاً تكون أكثر ربحية، إضافة إلى سمعة المطور العقاري، ومستوى الثقة التي يحظى بها في السوق، والتي تؤثر بشكل كبير في قيمة العقار عند إعادة بيعه.

وأشارت كذلك إلى أن «التوقيت» عامل مهم في نجاح «إعادة البيع»، إذ يفضل انتظار اقتراب موعد التسليم، أو تحسن السوق حتى ترتفع قيمة العقار، لافتة إلى أن لظروف السوق وعوامل العرض والطلب تأثير مباشر في الأسعار.

ونبهت موافقي إلى بعض المخاطر في هذا النوع من عمليات السوق، قائلة: «على الرغم من المكاسب الكبيرة المحتملة، فإن المستثمرين يواجهون مخاطر محتملة مثل تأخير تسليم المشروع، وتقلبات السوق العقارية، وارتفاع أسعار الفائدة، ولذا، فإن من الضروري إجراء أبحاث دقيقة، واختيار المشروعات المناسبة لضمان تحقيق أرباح مجزية».

أهمية الموقع

إلى ذلك، قال المدير العام في «شركة عوض قرقاش للعقارات»، رعد رمضان: «يمتاز الـ(ريسيل) أو إعادة البيع في عقارات دبي بوجود أرباح، ولكن بنسبة 10%، وقد تصل إلى 15%»، لافتاً إلى أنها تعتمد على الموقع، والبنية التحتية المؤدية إلى الموقع.

وأضاف: «بعض المواقع تحقق أرباحاً تصل إلى 100% مثل (نخلة جميرا) التي يمكن القول إنها سجلت أرباحاً خيالية، في وقت تختلف فيه نسبة الأرباح والمكاسب من منطقة إلى أخرى».

وشدد رمضان على أن البنية التحتية التي تتمتع بها دبي بشكل خاص والإمارات عموماً، والقوانين التي وضعتها الحكومة لضمان حقوق المستثمرين، فضلاً عن مساهمة القطاع المصرفي، ساعدت في تحقيق أرباح قوية في السوق العقارية بدبي.

مصادفة

في المقابل، قدم المدير الإداري لـ«شركة هاربور العقارية»، مهند الوادية، وجهة نظر أخرى حول إعادة البيع في سوق العقارات، قائلاً إن الـ«ريسيل» في العقارات التي تحت الإنشاء يُعد «مضاربة».

وأضاف: «قطاع العقارات استثمار على المدى الطويل، تشتريه، وتصبر عليه، وتؤجره، ثم تبيعه في الوقت المناسب، لكن شراء عقار تحت الإنشاء، وبيعه بعد دفع الدفعة الأولى لتحقيق أرباح فهو مضاربة، وهو ضد طبيعة الاستثمار العقاري، ومن حقق أرباحاً من ذلك فهو بسبب مصادفة غير مضمونة».

وأوضح الوادية: «الاستثمار في القطاع العقاري يتم من خلال شراء العقار، ثم تأجيره، والاستفادة من الدخل الإيجاري والعائدات المرتفعة، ومع الوقت، ومع التطور العمراني والاستراتيجيات التي تتم في دبي، يكون هناك زيادة في قيمة العقار، وبالتالي، فإن هذا هو الاستثمار الصحيح بتحقيق عائدات إجمالية إيجارية ورأسمالية».

وانتقد الوادية بعضاً ممن يظهرون على منصات وسائل التواصل الاجتماعي، ويقدمون أنفسهم على أنهم خبراء، ويقولون بأن هذه هي الطريقة الصحيحة لتحقيق عائدات، مؤكداً أنها وعود واهية. وقال: «للأسف هي ظاهرة جديدة سيئة جداً ظهرت على وسائل التواصل الاجتماعي».

استثمار قصير الأجل

قال الرئيس التنفيذي لـ«شركة ملاك العقارية»، طارق رمضان، إن «إعادة البيع» في العقارات يكون على بعض المشروعات المرغوبة، خصوصاً لبعض المطورين المعروفين والرئيسين الذين تُباع مشروعاتهم خلال يوم أو يومين، ويحظون بطلب مرتفع.

وأضاف: «ارتفعت الأسعار الآن بشكل ملحوظ، وبالتالي، فإن فرص تحقيق أرباح، مقارنة بمن اشترى منذ سنة أو سنتين هي أقل؛ نظراً لوصول الأسعار إلى أعلى مستوياتها»، مؤكداً أن ذلك لا يعتبر (مضاربة)، أو شراء وبيعاً خلال أيام أو أشهر، لكنه استثمار قصير الأجل».

وتابع رمضان: «شهدت بعض المشروعات الرئيسة من مطورين عقاريين معروفين ارتفاعاً كبيراً في الأسعار، وحققت أرباحاً، إلا أن هناك مشروعات لم ترتفع فيها الأسعار».