تعديل «تنظيم السجل العقاري» لحماية متعاملي العقارات في دبي

أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء، بصفته حاكماً لإمارة دبي، القانون رقم (19) لسنة 2017، بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008، بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، بهدف حماية المتعاملين في القطاع العقاري من مستثمرين ومطورين عقاريين، وضمان الفهم الدقيق والتطبيق السليم لأحكامه.

فسخ العقد نصّ القانون على أنه في حال مباشرة المطور العمل في المشروع، وبدء الأعمال الإنشائية، وكانت نسبة إنجازه تقل عن 60% من الوحدة العقارية، فإنه يكون له فسخ العقد، وخصم 25% من قيمة الوحدة العقارية. أما في حال عدم بدء المطور العمل، لأي سبب خارج عن إرادته، ومن دون إهمال أو تقصير منه، فإنه يكون له فسخ العقد، وخصم ما لا يزيد على 30% من قيمة المبالغ المدفوعة له من قبل المشتري، وفي حال إلغاء المشروع العقاري بقرار مُسبَّب من مؤسسة التنظيم العقاري، يجب على المُطوّر العقاري ردّ كل المبالغ المُستلمة من المشترين.

ونصّ القانون الجديد على تعديل نص المادة (11) من القانون رقم (13) لسنة 2008، بنص جديد يشمل القواعد والإجراءات الواجب اتباعها في حال إخلال المشتري بالتزاماته، بتنفيذ عقد البيع على الخارطة، المبرم بينه وبين المطور العقاري، وتشمل: ضرورة إخطار المُطوّر العقاري لدائرة الأراضي والأملاك بإخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية، وفقاً للنموذج المُعدّ لدى الدائرة لهذه الغاية، على أن يتضمن هذا النموذج بيانات المطور العقاري والمشتري، وأوصاف الوحدة العقارية التي كانت محلاً لعقد البيع على الخارطة، وتوصيفاً واضحاً للالتزامات التعاقدية التي أخلّ المشتري بها.

كما تتضمن الإجراءات والقواعد: أن تقوم دائرة الأراضي والأملاك فور استلامها للإخطار، وبعد التحقق من صحة إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية، بإخطار المشتري بالوفاء بالتزاماته التعاقدية مع المطور العقاري خلال 30 يوماً من تاريخ الإخطار، على أن يكون هذا الإخطار خطّياً وثابت التاريخ. ويتم إبلاغ المشتري به من قبل الدائرة. ويمكن لدائرة الأملاك والأراضي في دبي القيام بإجراء التسوية الودّية بين المطور العقاري والمشتري، إن أمكن ذلك.

أما في حال انقضاء المهلة المشار إليها من دون قيام المشتري بتنفيذ التزاماته التعاقدية، أو إتمام التسوية الودّية بينه وبين المطور العقاري، تُصدر الدائرة وثيقة رسمية لمصلحة المطور العقاري تُفيد فيها بالتزام المطور العقاري بالإجراءات القانونية، وتحديد نسبة إنجاز المطور العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة.

ونصّ القانون على أنه يجوز للمطور العقاري، بعد استلامه للوثيقة الرسمية الصادرة عن دائرة الأملاك والأراضي في دبي، وبحسب نسبة الإنجاز، اتخاذ التدابير التالية بحق المشتري من دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم، وهي أنه في حال إنجاز المطور العقاري نسبة تزيد على 80% من الوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة، فيكون له إما: الإبقاء على العقد المُبرم بينه وبين المشتري، واحتفاظه بكامل المبالغ المُسدّدة له، مع مطالبة المشتري بسداد ما تبقى من قيمة العقد، أو الطلب من دائرة الأراضي والأملاك في دبي بيع الوحدة العقارية محل العقد بالمزاد العلني لاقتضاء ما تبقى من المبالغ المستحقة له، مع تحمل المُشتري كل التكاليف المترتبة على هذا البيع، أو فسخ العقد بإرادته المنفردة، وخصم ما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في عقد البيع على الخارطة، وردّ ما زاد على ذلك للمشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد، أو خلال 60 يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لمُشترٍ آخر، أيهما أسبق.

ومن بين التدابير التي يمكن للمطور العقاري اتخاذها بحق المشتري، بحسب القانون، أنه في حال إنجاز المطور العقاري لنسبة تراوح بين 60% و80% من الوحدة العقارية، فإنه يكون له فسخ العقد بإرادته المنفردة، وخصم ما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في عقد البيع على الخارطة، وردّ ما زاد على ذلك للمشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد، أو خلال 60 يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لمُشترٍ آخر، أيهما أسبق.