التصحيح السعري

أصبح من الدارج في السوق العقارية السؤال عن السعر الأصلي للبيع من المطور، ومقارنته بالسعر الحقيقي، أو المصحح كما يطلق عليه اليوم، حيث تكون نسبة خسارة بعض المستثمرين تصل إلى 20%؜ في بعض المشروعات العقارية لمطورين مختلفين وفي مناطق مختلفة.

وعليه، هل صحيح أن هامش ربح المطورين تم بناؤه حسب معايير واستراتيجية صحيحة، تضمن نوعاً من التوازن في السوق؟ أم هي نفسها المعادلة في خلق أكبر رغبة لدى المستثمرين في شراء بعض المشروعات التي تم التسويق لها على محدوديتها وعلى علو جودة المواصفات فيها، لدرجة طرح بعض المطورين نظام القرعة لبيع هذه الوحدات، بعدما تم خلق طلب غير حقيقي، مقابل رفع هامش الربح لمستويات كان فيها المطور هو الرابح من جهة واحدة، والمستثمر ممولاً خاسراً في هذه المعادلة؟

ولهذا قد يتردد سؤال في ذهننا، وهو هل يعتبر المطورون أن المستثمر شريك حقيقي في المشروعات المطروحة؟ أم أنها عملية ربحية لجني أكبر سيولة من السوق العقارية؟

لذلك، فالسؤال هنا لماذا ينخفض سعر العقار عند التسليم؟ وهل هذا السعر هو فعلاً السعر الفعلي والمستحق بعد الوصول لمرحلة التسليم وانتهاء المشروع؟

من وجهة نظري، أن الممارسات غير الصحية من المطورين، هي التي أدت إلى تضخم أرباحها في السنوات الماضية، ومع إدراك المستثمرين لهذه التضخمات السعرية غير العادلة، بعد استلام الوحدات العقارية وعدم مطابقتها لوعود المواصفات الفريدة من نوعها، التي أدت بدورها لفشل جدوى المحاولة الاستثمارية من قبل المستثمرين، نرى بشكل واضح عزوف بعض المستثمرين عن السوق العقارية، والتطلع إلى أسواق أخرى يكون فيها العائد الاستثماري ذا جدوى أفضل.

والجدير بالذكر، أن بعض هذه الممارسات تتمثل في بيع بعض الوحدات العقارية بسعر معين، ومن ثم بيع وحدة مشابهة لها في المشروع نفسه بسعر أقل، أو بتسهيلات وخطط سداد أفضل، بعد إدراك بعض المطورين صعوبة البيع بالسعر في بداية طرح المشروع، أو تغيير نوع الاستخدام من شقق فندقية إلى شقق سكنية.

وهنا نقترح أن تخضع دراسة تسعير المشروعات والوحدات العقارية لاستراتيجيات تضمن توازن السوق العقارية، لما يمثله هذا القطاع من أهمية كبيرة اقتصادياً، حيث تعد هذه الزيادات السعرية مرتبطة بالمناطق وتختلف من مكان لآخر، فقد لوحظ أن بعض المناطق شهدت زيادات سعرية مقابل بعض المناطق التي حافظت على ثبات أسعارها.

وبما أن المطورين حالياً أصبح لهم دور كبير، يماثل دور البنوك في عملية التمويل العقاري، وذلك من خلال طرح فترات سداد طويلة وخصومات للعملاء الراغبين في فترات سداد أقل، إلا أن هذه الميزة قد تستغل أحياناً من بعض المطورين في التلاعب بالأسعار قبل عرض الوحدات العقارية وبعد بيعها بالكامل.

كما أنه لوحظ أيضاً أن بعض المطورين العقاريين يدّعون بيع وحدات سكنية بتخفيضات عالية عن السعر الأصلي وذلك بشرط السداد الفوري، ويتبين لاحقاً عدم صحة الأسعار الموجودة عن السعر الأصلي، أو عدم توافر المشروع من الأساس، ووقوع المستثمر في محاولة احتيال.

وعليه ننوه للمستثمرين ضرورة الرجوع إلى مؤسسة التنظيم العقاري بدبي (ريرا)، والتأكد من الأنظمة واللوائح والقوانين التي وضعت في مصلحة المستثمرين، ولابد أن يقوم المستثمرون دائماً بالرجوع إلى المصادر الموثوقة وذلك لأن الدائرة والمؤسسة توفران جميع متطلبات الاستثمار بالشكل الصحيح.

مستشار عقاري

لقراءة مقالات سابقة للكاتب، يرجى النقر على اسمه.