التركة العقارية (1-2)

قضايا الميراث والتوريث وحقوق الورثة في العقارات، قضايا اهتمامي من خلال مهنتي واحتكاكي بهذا الجانب.. نزاعات مستمرة بين أفراد العائلة الواحدة بعد وفاة المالك الأصلي للعقار، وصلت إلى حد أروقة المحاكم.

تختلف موضوعات القضايا والنزاعات بين الورثة، ويتركز معظمها حول كيفية أو طريقة التصرف في العقار الموروث، وتحديد حصص الورثة، فيما تزداد حدة القضايا عند غياب وصية موثقة من المورّث، أو وجود وصية غير واضحة المعالم حول التوزيع.

وأحياناً تكون خلافات تحديد الحصص في العقار الموروث، بسبب طريقة تقدير قيمته، إذ إن عملية تثمين العقارات في هذه الحالة تلعب دوراً مهماً في تهدئة هذه الخلافات، وإرضاء جميع الأطراف.

يمكن لممثل الورثة التقدم عبر إحدى قنوات دائرة الأراضي والأملاك، بطلب خدمة تقييم عقاري، أو التواصل مع مكاتب التثمين العقاري التي تعمل وفق الإجراءات القانونية المعتمدة في إمارة دبي، للحصول على تقرير تثمين للعقار الموروث أو التركة العقارية، إذ سيساعده هذا التقرير في تحقيق الغاية المطلوبة بعدم إهدار حقوق الورثة، وأخذ القرار الصائب بشأن التركة، وضمان عدم تعرضهم لأي خسارة في حال استثمارهم في التركة الموروثة، كما تساعد عملية التثمين العقاري على تحديد ما إذا كان الوقت مناسباً لبيع العقار أم لا، وفق مؤشرات السوق والأسعار المتداولة، وحركة الطلب والعرض.

وهذا بدوره يجنّب الورثة خسارة جزء من أموالهم في حال كانت أسعار البيع منخفضة في السوق، وفي هذه النقطة يجب التنبيه إلى أن قيمة العقار تكون أحياناً أعلى من السعر المطروح عليه للبيع، بسبب قلة وعي أحد الورثة، وجهله بدور عملية التثمين العقاري في تحديد السعر المناسب، وأحياناً العكس، إذ يتم طرح سعر مبالغ فيه لبيع العقار، بهدف رفع الحصص، ما يتسبب في تعثّر البيع واستفادة الورثة من حصصهم بشكل سريع، ويحدث هذا للسبب نفسه، وهو عدم الاستعانة بخدمات التثمين العقاري.

عملية التثمين العقاري من أطراف مؤهلة ومعتمدة من الجهات المعنية بالقطاع العقاري، تساعد الورثة على تقدير قيمة العقار الموروث بطريقة عادلة وموضوعية، كما أنها تسهم في وضع الأسس الأولى لإمكانية التصرف في العقار بطريقة ترضي الورثة، خصوصاً إذا اقترنت بالاستعانة باستشارات متخصصة في هذا المجال، إذ يمكن للاستشارات العقارية المتخصصة، المساعدة في توضيح بعض النقاط الغامضة في هذا الشأن، وطرح الحلول المناسبة للتصرف في العقار الموروث من منظور عقاري، ووفق ما يقتضيه القانون العقاري المعتمد في السوق.

بشكل عام، فإن قضايا وخلافات الميراث في العقارات كثيرة ومختلفة، منها ما هو متعلق بإدارة التركة العقارية وتحصيل إيراداتها وسداد ديونها، ومنها ما هو متعلق بكيفية احتساب نصيب كل وارث من سداد تلك الديون، وخصمها من نصيبه الشرعي وحصته من التركة.

العديد من الخلافات والنزاعات حول العقارات الموروثة منتشرة، والعديد من القضايا يُنظر فيها بالمحاكم في هذا الأمر، لكن على صعيد آخر، فإن هناك قوانين واضحة في الدولة ودبي، تنظم هذه الحالات، من أهمها المرسوم رقم 23 لسنة 2020 بشأن تنظيم بيع الورثة للعقارات السكنية في إمارة دبي.

تفاصيل أكثر عن المرسوم نستعرضها في الموضوع المقبل بإذن الله.

@ismailalhammadi

Ismail.alhammadi@alruwad.ae

لقراءة مقالات سابقة للكاتب، يرجى النقر على اسمه.