التركة العقارية (2-2)
يهدف المرسوم رقم 23 لسنة 2020 بشأن تنظيم بيع الورثة للعقارات السكنية في إمارة دبي، إلى تنظيم التصرف في العقار السكني بين الورثة عن طريق البيع بالاتفاق والتراضي، لينتفع كل منهم بنصيبه الشرعي. وحدد المرسوم المتطلبات والإجراءات والآلية اللازمة لبيع العقار السكني الموروث، والشروط الواجب توافرها قبل البدء في هذه الإجراءات، وكذلك حماية الورثة المتضررين من البيع، وتوفير البدائل الإسكانية المناسبة لهم، إضافة إلى توضيح طريقة معالجة حالات رفض الورثة أو أحدهم، بيع العقار السكني، مع توضيح وشرح آلية تشكيل اللجنة القضائية الخاصة التي تتولى النظر في النزاعات بين الورثة بسبب البيع، والطعن على قرارات الجهات المختصة إذا لزم الأمر.
وتجدر الإشارة هنا، إلى أن هذا المرسوم يستثني المساكن الجاهزة الممنوحة من «مؤسسة محمد بن راشد للإسكان»، حيث تطبق على هذه الأخيرة أحكام القانون رقم 4 لسنة 2011، بشأن مؤسسة محمد بن راشد للإسكان، كما يشترط هذا المرسوم أن يكون مشتري العقار الموروث مواطناً، إذا كان العقار يقع خارج مناطق تملك غير المواطنين.
يوضح المرسوم شروط وإجراءات بيع العقار السكني الموروث، وعلى رأسها التقدم بطلب الموافقة من دائرة الأراضي والأملاك لبيع العقار السكني وفق إجراءات معتمدة.
ويركز المرسوم على ثلاث نقاط أساسية تعد من العوامل الرئيسة ومنبع النزاعات بين الورثة، إذ تتمحور النقطة الأولى حول المطالبات المالية المستحقة على العقار، حيث يشير المرسوم إلى سداد كل هذه المطالبات قبل البيع، وإذا تعذر الأمر يتم تأجيل استيفائها إلى ما بعد البيع، ويتم استقطاعها من مبلغ البيع قبل توزيعه على الورثة، في حين تلزم النقطة الثانية، المشتري، بإيداع المبلغ في حساب الدائرة، لتتولى توزيعه على الورثة، لتكون عملية التوزيع عادلة وشفافة، ووفق ما يقتضيه القانون والشريعة.
أما النقطة الثالثة فتتركز على تضرر أحد الورثة من قرار البيع، فإذا كان أحد الورثة لا يملك سكناً آخر غير العقار الموروث المراد بيعه، أو تضرر كبار السن والقُصّر، وغير المتزوّجات، والمطلّقات، والأرامل والأشخاص من ذوي الهمم من البيع، فيجب توفير حلول إسكانية بديلة لهؤلاء الورثة، مع تجميد طلب بيع العقار إلى حين توفير حل إسكاني بديل للمتضررين.
وفي حال تعذّر إيجاد بديل إسكاني، يتم إيقاف طلب بيع العقار السكني، وإعادة النظر فيه عند توفّر الحلول البديلة. وإذا رفض الورثة الموافقة على طلب البيع، فهناك مساع للتسوية الودية، كخطوة أولى. وإذا تعذر الأمر تأخذ الإجراءات مجرى آخر حسب دوائر الاختصاص.
الملخّص هو أن القانون يضمن لكل ذي حق حقه، لذلك يجب الاطلاع على القوانين وطلب الاستشارة، وإجراء تقييم أولي للعقار الموروث قبل اتخاذ قرار البيع.
@ismailalhammadi
Ismail.alhammadi@alruwad.ae
لقراءة مقالات سابقة للكاتب، يرجى النقر على اسمه.