المادة 11

ناقش قسم القانون في إحدى الجامعات المحلية بعض القوانين العقارية في دبي، وذلك في ندوة حملت شعار: «مواكبة التشريعات العقارية في دبي في ظل التطور العمراني للإمارة». أهم ما لفت اهتمامي في نقاشات الندوة، إشارة منظميها إلى بعض المحاور التي رأوها كقانونيين مهمة لمصلحة القطاع العقاري من خلال المادة رقم 11 من القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي بدبي، والتعديلات المتعلقة بهذه المادة، من خلال قانون رقم (19) لسنة 2017، والقانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، الموضح لآليات فسخ العقد والنسب المقتطعة من دفعات الشراء لمصلحة المطور حسب نسب إنجاز المشروع. ورأى القائمون أنه يجب إلزام المطور، في حال اتخاذ قراره بفسخ عقد البيع، بإخطار المشتري بالفسخ كتابة، إلى جانب إلزامه بربط التزام المشتري بدفع الثمن، بالتزامه بالإنجاز، بحيث لا يحق للمطور فسخ العقد بإرادته المنفردة، إذا كان ما أنجزه من المشروع لا يتناسب مع مقدار ما دفعه المشتري من الثمن.

الحقيقة أن هذه النقطة إذا تم توضيح بعض المفاهيم فيها والعمل عليها جدّياً، قد تغيّر الكثير، وتسهم في تحفيز سوق الطلب.

ما عدا البند الخاص بإلغاء المشروع العقاري، وفي حال لم يبدأ المُطوّر بالعمل في المشروع لأي سبب خارج عن إرادته ودون إهمال أو تقصير منه، الذي يمكّن المشتري من استرجاع المبالغ كافة التي دفعها، فيحق للمطور فسخ العقد، والاحتفاظ بنسب محددة من المبلغ على حسب نسبة الإنجاز، وفق ما تنص عليه المادة، إذ يجوز للمطوّر اتخاذ مجموعة إجراءات بحق المشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم في حال تجاوزت نسبة الإنجاز 80%، فإمّا أن يتم الإبقاء على العقد واحتفاظ المطور بكامل المبالغ المسدّدة له مع مطالبة المشتري بسداد ما تبقّى من قيمة العقد، وإما الطلب من الدائرة ببيع الوحدة العقارية المعنية بالمزاد العلني، لاستكمال ما تبقّى من المبالغ المستحقّة له، مع تحمّل المشتري لجميع التكاليف المترتبة على هذا البيع، أو يفسخ المطور العقد بإرادته، وخصم نسبة من قيمة الوحدة أقصاها 40%، ورد ما زاد على ذلك للمشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد، أو 60 يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لمشترٍ آخر. وفي حال تجاوزت نسبة إنجاز المشروع العقاري 60% دون 80%، يحق للمطور فسخ العقد، وخصم لا يتعدى 40% من قيمة الوحدة، أما إذا كانت نسبة الإنجاز أقل من 60% فنسبة الخصم لا تزيد على 25% من قيمة الوحدة.

في كل بند وكل نسبة إنجاز، يتيح القانون للمطور الحق في فسخ العقد بإرادته المنفردة وخصم نسبة معينة من قيمة المدفوعات التي دفعها المشتري لشراء وحدة عقارية على المخطط، وهذا ما يجب إعادة النظر فيه مجدداً لإنصاف الطرفين.

ismailalhammadi@

Ismail.alhammadi@alruwad.ae

لقراءة مقالات سابقة للكاتب، يرجى النقر على اسمه